Для большинства покупателей приобретение недвижимости в Чили проходит достаточно просто, если подобраны нужные специалисты и подготовлены документы. Система формализована, основана на регистрации и в целом надёжна, но существенно отличается от порядка, принятого в Великобритании, США и европейских странах. Главное — понимать, с какого момента у вас возникают юридические обязательства, что должен проверить ваш юрист и какие расходы нужно заложить в бюджет.
В этой статье описаны основные этапы и расходы при покупке недвижимости в Чили. Она дополняет подробное руководство Chile Investments по покупке недвижимости в Чили и содержит общую практическую информацию, а не индивидуальную юридическую консультацию.
Кратко о процессе покупки
Типичная покупка без привлечения кредита включает пять основных этапов: согласование коммерческих условий; подписание promesa de compraventa; проверку прав собственности и комплексную проверку объекта; подписание окончательного нотариального договора escritura pública de compraventa; регистрацию перехода права в соответствующем Conservador de Bienes Raíces.
Иностранным покупателям перед завершением сделки также нужен чилийский налоговый номер — RUT. Перевод денег следует планировать заранее: открытие местного банковского счёта и подтверждение происхождения средств могут занять больше времени, чем сама юридическая работа.
1. Согласование цены и условий
Когда покупатель и продавец договорились о цене, важно зафиксировать не только итоговую сумму. Договорённость должна также охватывать предполагаемые сроки, состав продаваемого имущества, порядок оплаты, передачу владения и ключей, документы, которые обязан предоставить продавец, и любые существенные для покупателя условия.
При покупке загородной недвижимости, виноградников и фермерских хозяйств в Чили коммерческое соглашение должно определять, входят ли в продажу права на воду, техника, скот, урожай, здания и действующие компании. Права на воду не обязательно переходят вместе с землёй лишь потому, что вода используется на этом участке: их нужно отдельно установить и проверить.
2. Предварительный договор promesa de compraventa
Promesa de compraventa — предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить окончательную сделку купли-продажи. Каждая сторона обычно обеспечивает своё обязательство гарантией или неустойкой в размере около 10% цены; такое обеспечение нередко находится у нотариуса согласно согласованным инструкциям. По опыту Chile Investments, на комплексную проверку и завершение сделки часто отводится от 60 до 90 дней, хотя простая покупка за собственные средства с юридически чистым объектом может пройти быстрее.
Promesa — не формальный документ о необязывающем бронировании. Согласно статье 1554 Гражданского кодекса Чили, юридически исполнимое обязательство должно быть оформлено письменно, касаться законного будущего договора, устанавливать срок или условие его заключения и достаточно чётко описывать содержание будущего договора.
До подписания promesa покупателю следует поручить её проверку независимому чилийскому юристу. Любое право отказаться от сделки из-за проблем с титулом, отсутствия разрешений, финансирования, результатов технического обследования, прав на воду или иных существенных обстоятельств должно быть выражено прямо. Опасно предполагать, что условия о технической проверке или финансировании, привычные для других стран, будут подразумеваться автоматически. Например, после подписания Promesa техническое обследование жилого дома или квартиры специалистом по зданиям здесь проводится нечасто.
3. Проверка прав собственности и комплексная проверка
Юрист покупателя обычно проводит estudio de títulos — исследование правоустанавливающих документов. Официальный комплект документов для проверки титула от Conservador в Сантьяго охватывает цепочку переходов собственности за период до десяти лет и включает текущую регистрационную запись, справку об ипотеках, обременениях и запретах, а также ссылки на предыдущие титулы. Эти документы помогают установить собственника и выявить ипотеки, сервитуты, узуфрукты, аресты и ограничения на продажу.
Надлежащая проверка не ограничивается заказом одной-двух справок. В зависимости от объекта юрист также может проверить задолженность по налогу на недвижимость и муниципальным платежам, вопросы наследования или семейного положения, разрешения на строительство и окончательную приёмку, разделение участков, договоры аренды, судебные споры и полномочия продавца. Для сельхозземель отдельно проверяются зарегистрированные права на воду, доступ к участку, границы, ограничения землепользования и существенные сельскохозяйственные или экологические вопросы.
Нотариус удостоверяет и оформляет документы, но не заменяет юриста покупателя. Привлекайте собственного юриста, не полагаясь только на консультанта или агента продавца. Никогда не рассчитывайте, что местный нотариус проведёт подробную проверку прав собственности.
4. Подписание escritura de compraventa
Когда юридическое состояние объекта признано приемлемым и покупатель готов завершить сделку, стороны подписывают у нотариуса окончательный публичный акт — escritura pública de compraventa. В нём указываются стороны, объект, цена, способ оплаты и другие согласованные условия.
При распространённой схеме покупки за собственные средства банковские платёжные документы или чеки, гарантированные банком, передаются нотариусу по письменным инструкциям и выдаются продавцу только после регистрации недвижимости на имя покупателя. Конкретный механизм расчётов должен заранее подготовить юрист покупателя и согласовать его с банком и нотариусом.
5. Регистрация: когда переходит право собственности
Подписание договора — не последний шаг. Переход права необходимо зарегистрировать в реестре недвижимости Conservador de Bienes Raíces, которому подведомственен объект. Опубликованная процедура Conservador в Сантьяго предусматривает, что после подписания договор подаётся на регистрацию вместе с подтверждающими налоговыми документами и документами на недвижимость. Опубликованный целевой срок составляет пять рабочих дней, хотя регистрация может занять больше времени — и почти всегда так и происходит.
Средства обычно передаются продавцу после завершения регистрации на имя покупателя в соответствии с согласованными нотариальными инструкциями.
Сколько стоит оформление покупки недвижимости в Чили?
Единого процента для всех сделок не существует. Chile Investments рекомендует многим частным покупателям закладывать около 5% цены покупки на расходы по завершению сделки, хотя для более дорогих или простых сделок эта доля может быть ниже. Практический бюджет должен включать следующие статьи.
Комиссия агенту по недвижимости
Обычный диапазон комиссии — от 2% до 3% плюс IVA с каждой стороны, в зависимости от типа и расположения объекта. В Чили распространена практика, при которой покупатель и продавец каждый оплачивают своего агента, а не возлагают всю комиссию на продавца. Комиссия определяется договорённостью, а не установленным законом тарифом, поэтому ставку и объём услуг следует согласовать письменно.
IVA сейчас составляет 19%, поэтому комиссия 2,5% плюс IVA означает фактические расходы в размере 2,975% цены.
Юридические услуги и проверка прав собственности
Гонорар юриста согласовывается индивидуально и зависит от стоимости и сложности сделки. В руководстве Chile Investments для проверки титула и сопутствующих юридических услуг указан широкий ориентировочный диапазон — примерно от 0,5% до 2%; верхняя граница более характерна для небольших или необычно сложных сделок. Прежде чем поручать работу юристу, запросите письменное предложение с уточнением, входят ли в него проверка и согласование promesa, полное исследование титула, составление или проверка окончательного договора, взаимодействие с нотариусом, контроль регистрации и работа по налоговым вопросам или доверенности.
Сельские земли, унаследованная недвижимость, неурегулированное разделение участков, компании, иностранные доверенности и отдельные права на воду могут увеличить объём работы. Дешёвое предложение, включающее лишь поверхностную проверку справок, не равно полноценной юридической проверке.
Нотариальные расходы
Стоимость услуг нотариуса зависит от объёма и сложности документов, числа заверенных копий и самой сделки. Действующее руководство Chile Investments приводит практический диапазон примерно от 150 до 800 долларов США для многих частных покупок, но покупателям следует запросить актуальный расчёт, поскольку местные расценки и требования к документам различаются.
Расходы на регистрацию недвижимости
Соответствующий Conservador взимает плату за регистрацию перехода права. В качестве актуального официального ориентира Conservador в Сантьяго публикует тариф 0,2% цены покупки при расчёте собственными средствами, с ограничением в 264 200 чилийских песо (CLP), включая копию регистрационной записи. Эта сумма относится к услугам в Сантьяго и может изменяться; в других местах недвижимость регистрирует местный Conservador, поэтому до завершения сделки ваш юрист должен уточнить применимый тариф.
Другие возможные расходы
В зависимости от сделки предусмотрите затраты на справки о недвижимости и правах на воду, муниципальные документы, переводы, апостили или легализацию, доверенности, обследования, услуги архитекторов или инженеров, банковские комиссии и обмен валюты, оценку и специализированные сельскохозяйственные, экологические или налоговые консультации. Они требуются не всегда, но для конкретного объекта могут быть необходимы.
Самый надёжный подход к покупке в Чили
Начинайте юридическую и банковскую подготовку до принятия обязательств. Получите RUT, привлеките независимого юриста, определите, как средства поступят в Чили, и запросите понятный перечень расходов. До подписания promesa убедитесь, что документ оставляет достаточно времени на проверку титула и прямо регулирует все вопросы, способные повлиять на ваше решение.
Chile Investments помогает международным и чилийским клиентам находить недвижимость, согласовывать условия и координировать работу специалистов, участвующих в покупке в Чили. Для более подробного обзора прочитайте наше полное руководство для покупателя или свяжитесь с нами, чтобы обсудить конкретный запрос.
Примечание: законодательство, тарифы и коммерческая практика могут меняться. Эта статья содержит общую информацию и не заменяет консультацию юриста, имеющего право практиковать в Чили.
Если вы планируете купить недвижимость в Чили и вам нужна помощь англоговорящего риелтора, свяжитесь с нами.
