对于大多数买家，只要合适的专业人士和文件准备到位，在智利购买房地产的流程就相当清晰。这套制度正式、以登记为基础，而且通常较为安全，但也与英国、美国或欧洲国家的程序十分不同。关键是了解自己从何时起承担法律义务、律师必须检查什么，以及预算中应包括哪些费用。
本文说明在智利购房的主要阶段与费用，是对 Chile Investments 详细的 智利购房指南 的补充，旨在提供实用的一般信息，而非针对个人的法律意见。
购房流程概览
典型的无贷款购买分为五个主要阶段：谈妥交易条件；签署 promesa de compraventa 买卖预约合同；开展产权调查及更广泛的尽职调查；在公证员面前签署最终的 escritura pública de compraventa 买卖公证契约；在相应的不动产登记处 Conservador de Bienes Raíces 登记过户。
外国买家还需要在完成交易前取得智利税务识别号码，即 RUT。资金汇入应尽早安排，因为开设当地银行账户和提供资金来源证明，可能比法律工作本身耗时更长。
1. 商定价格与条款
买卖双方商定价格后，书面记录不应只有总价。协议还应涵盖拟定时间表、出售范围、付款方式、交付占有和钥匙交接、卖方必须提供的文件，以及任何对买方重要的条件。
对于智利的乡村地产、葡萄园和农场，交易协议应明确是否包含水权、机械、牲畜、作物、建筑或运营公司。水权并不一定会因为用于该土地而自动转让，因此必须单独识别和审查。
2. Promesa de compraventa 买卖预约合同
Promesa de compraventa 是双方承诺订立最终买卖合同的初步合同。通常双方各自以相当于房价约10%的担保或违约金支持履约义务，相关款项往往按公证指示保管。根据 Chile Investments 的经验，尽职调查和完成交易通常会预留60至90天，不过产权清晰的无贷款交易也可能更快。
Promesa 并非随意的预订文件。根据 智利《民法典》第1554条，具有执行效力的预约合同必须采用书面形式，约定的未来合同须合法有效，明确完成期限或条件，并充分清楚地描述所承诺订立的合同。
签署前，买方应由独立智利律师审查 promesa。因产权不符要求、许可缺失、融资、测量检查、水权问题或其他重大事项而退出的任何权利，都应明确写入。想当然地认为国外常见的房屋检查或融资条件会自动适用，是危险的。例如，在 promesa 签署后，再请建筑查验师检查住宅或公寓，在当地并不常见。
3. 产权调查与尽职调查
买方律师通常会开展 estudio de títulos，即产权审查。 圣地亚哥不动产登记处的官方产权审查资料包 涵盖最长十年的所有权转移链，包括现行登记、抵押、权利负担和禁止事项证明，以及此前产权的索引。这些材料有助于确认谁拥有房产，并揭示抵押、地役权、用益权、查封及出售限制等事项。
充分审查不只是申请一两份证明。根据房产情况，律师还可能核查未付房产税、市政欠款、继承或婚姻状况问题、建筑许可及最终验收、土地分割、租约、诉讼，以及卖方的出售权限。对于农业土地，应单独审查登记水权、通行、地界、土地用途限制，以及相关农业或环境问题。
公证员负责认证并正式办理文件，但不能代替买方律师。请聘请自己的律师，不要只依赖卖方顾问或经纪人。绝不要指望当地公证员进行详细的产权调查。
4. 签署 escritura de compraventa 买卖契约
当产权审查结果可以接受、买方也准备完成交易时，双方在公证员面前签署最终的公证契约，即 escritura pública de compraventa。契约记载双方身份、房产、价格、付款方式及其他商定条款。
一种常见的无贷款购买安排，是将银行汇票或银行本票按书面指示交由公证员保管，只有在房产登记至买方名下后才向卖方发放。具体付款机制应由买方律师准备，并提前与银行和公证员协调。
5. 登记：所有权何时转移
签署契约并非最后一步。过户必须登记在对该房产有管辖权的不动产登记处的产权登记册中。 圣地亚哥不动产登记处公布的程序 说明，契约签署后，应连同税务和房产证明文件一并提交登记。其公布的目标时限为五个工作日，但登记可能耗时更长，而且实际几乎总是如此。
通常，待买方名下登记按照约定的公证指示完成后，才会向卖方支付款项。
在智利买房需要多少交易费用？
没有一个比例适用于所有交易。Chile Investments 建议许多个人买家，为成交费用预留房价约5%的预算；不过，高价或较简单的交易，费用占比可能较低。实用预算应包括以下项目。
房地产经纪佣金
根据房产类型和位置，常见佣金范围为每方2%至3%，另加 IVA 增值税。在智利，通常由买卖双方各自向代表自己一方的经纪人付费，而不是由卖方承担全部佣金。佣金是商业约定，并非法定费率，因此应书面确认费率和服务范围。
IVA 目前为19%，因此2.5%的佣金加上 IVA，实际现金支出相当于房价的2.975%。
律师费与产权调查费用
律师费由双方协商，并随交易金额和复杂程度变化。Chile Investments 的指南为产权调查及相关法律工作提供的大致估算范围为0.5%至2%，较高一端更适用于金额较小或特别复杂的交易。委托律师前，应索取书面报价，明确是否包括 promesa 审查与谈判、完整产权审查、最终契约起草或审阅、公证协调、登记跟进，以及税务或授权委托书相关工作。
乡村土地、继承房产、尚未解决的土地分割、公司、海外授权委托书及独立水权，都可能增加工作量。仅涵盖基本证书核查的低价报价，不等于完整法律尽职调查。
公证费用
公证费用取决于文件长度与复杂程度、经认证副本数量，以及交易本身。Chile Investments 现有指南对许多个人购买给出的实用范围约为150至800美元，但买家应索取现时报价，因为当地收费及文件要求会有所不同。
产权登记费用
相应不动产登记处会收取过户登记费。作为当前官方参考，圣地亚哥不动产登记处公布的无贷款购买登记费为房价的0.2%，上限为264,200智利比索，包含登记副本。该数值适用于圣地亚哥服务，而且可能变化；其他地区房产由当地有管辖权的登记处办理，因此律师应在成交前确认适用费率。
其他可能费用
根据购买情况，还应预留房产和水权证明、市政文件、翻译、海牙认证或其他认证、授权委托书、测量检查、建筑师或工程师、银行和外汇费用、估值，以及专业农业、环境或税务建议的费用。并非每个项目都需要，但对于特定房产，它们可能必不可少。
更稳妥地完成智利购房
在承担法律承诺之前，就开始法律和银行准备。取得 RUT、聘请独立律师、确定资金如何进入智利，并要求清晰的费用清单。签署 promesa 前，确保文件为产权调查留出足够时间，并明确处理所有可能影响您决定的事项。
Chile Investments 帮助国际及智利客户寻找房产、谈判条款，并协调智利房地产购买中涉及的专业人士。欲了解更详细的概况，请阅读我们的 完整购房指南 ，或联系我们，讨论具体的房产搜寻需求。
注：法律、收费标准和商业惯例可能变化。本文仅提供一般信息，不能替代具备智利执业资格律师的建议。
如果您有意购买智利房地产，并需要提供英语服务的房地产经纪人协助，请联系我们。
