Für die meisten Käufer ist der Immobilienkauf in Chile unkompliziert, sobald die richtigen Fachleute und Unterlagen bereitstehen. Das System ist formal, beruht auf der Eintragung in Register und gilt im Allgemeinen als sicher. Es unterscheidet sich jedoch deutlich von den Abläufen in Großbritannien, den USA oder europäischen Ländern. Entscheidend ist zu verstehen, wann Sie sich rechtlich binden, was Ihr Anwalt prüfen muss und welche Kosten in Ihr Budget gehören.
Dieser Artikel erläutert die wichtigsten Schritte und Kosten beim Immobilienkauf in Chile. Er ergänzt den ausführlichen Leitfaden von Chile Investments zum Immobilienkauf in Chile und dient als praktische allgemeine Information, nicht als individuelle Rechtsberatung.
Der Kaufprozess im Überblick
Ein typischer Kauf ohne Finanzierung umfasst fünf wesentliche Schritte: Einigung über die wirtschaftlichen Bedingungen, Unterzeichnung einer promesa de compraventa, Prüfung der Eigentumstitel und weitergehende Sorgfaltsprüfung, Unterzeichnung der endgültigen escritura pública de compraventa vor einem Notar sowie Eintragung der Eigentumsübertragung beim zuständigen Conservador de Bienes Raíces.
Ausländische Käufer benötigen vor dem Abschluss außerdem eine chilenische Steueridentifikationsnummer, die RUT. Der Geldtransfer sollte frühzeitig geplant werden, da die Eröffnung eines lokalen Bankkontos und der Nachweis der Mittelherkunft länger dauern können als die juristischen Arbeiten selbst.
1. Einigung über Preis und Bedingungen
Sobald Käufer und Verkäufer den Preis vereinbart haben, sollten sie mehr als nur diesen Betrag festhalten. Die Vereinbarung sollte auch den vorgesehenen Zeitplan, den genauen Verkaufsumfang, die Zahlungsweise, Besitz- und Schlüsselübergabe, die vom Verkäufer vorzulegenden Unterlagen und alle für den Käufer wichtigen Bedingungen regeln.
Bei ländlichen Immobilien, Weinbergen und landwirtschaftlichen Betrieben in Chile sollte die wirtschaftliche Vereinbarung festlegen, ob Wasserrechte, Maschinen, Vieh, Kulturen, Gebäude oder Betriebsgesellschaften eingeschlossen sind. Wasserrechte gehen nicht zwangsläufig allein deshalb mit über, weil sie auf dem Grundstück genutzt werden. Sie müssen daher gesondert identifiziert und geprüft werden.
2. Die promesa de compraventa
Die promesa de compraventa ist der Vorvertrag, mit dem sich die Parteien zum Abschluss des endgültigen Kaufvertrags verpflichten. Üblicherweise sichert jede Seite ihre Verpflichtung durch eine Garantie oder Vertragsstrafe von etwa 10 % des Kaufpreises ab, häufig unter notariellen Verwahrungsanweisungen. Nach der Erfahrung von Chile Investments werden oft 60 bis 90 Tage für die Prüfung und den Abschluss vorgesehen. Ein unkomplizierter Kauf ohne Finanzierung kann jedoch schneller abgewickelt werden.
Eine promesa ist keine unverbindliche Reservierung. Nach Artikel 1554 des chilenischen Zivilgesetzbuchs muss ein durchsetzbares Vertragsversprechen schriftlich erfolgen, einen rechtlich gültigen künftigen Vertrag betreffen, eine Frist oder Bedingung für den Abschluss festlegen und den versprochenen Vertrag hinreichend genau beschreiben.
Der Käufer sollte die promesa vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen chilenischen Anwalt prüfen lassen. Ein Rücktrittsrecht wegen mangelhafter Eigentumstitel, fehlender Genehmigungen, Finanzierung, eines Gutachtens, Problemen mit Wasserrechten oder anderer wesentlicher Umstände sollte klar formuliert sein. Es ist riskant anzunehmen, dass im Ausland übliche Prüfungs- oder Finanzierungsvorbehalte stillschweigend gelten. So ist es beispielsweise unüblich, ein Wohnhaus oder eine Wohnung nach Unterzeichnung einer Promesa noch durch einen Bausachverständigen prüfen zu lassen.
3. Prüfung der Eigentumstitel und Due Diligence
Der Anwalt des Käufers führt normalerweise ein estudio de títulos durch. Die offizielle Unterlagensammlung des Conservador in Santiago zur Titelprüfung deckt die Eigentumskette für bis zu zehn Jahre ab und enthält die aktuelle Eintragung, eine Bescheinigung über Hypotheken, Belastungen und Verfügungsverbote sowie Verweise auf frühere Eigentumstitel. Diese Unterlagen helfen, den Eigentümer eindeutig festzustellen, und machen Hypotheken, Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, Pfändungen und Verkaufsbeschränkungen sichtbar.
Eine ordentliche Prüfung geht über die Anforderung von ein oder zwei Bescheinigungen hinaus. Je nach Immobilie prüft der Anwalt auch offene Grundsteuern, kommunale Schulden, Erbschafts- oder Familienstandsfragen, Baugenehmigungen und Endabnahmen, Grundstücksteilungen, Miet- und Pachtverträge, Rechtsstreitigkeiten und die Verkaufsbefugnis des Verkäufers. Bei landwirtschaftlichen Flächen sollten eingetragene Wasserrechte, Zufahrt, Grenzen, Nutzungsbeschränkungen sowie relevante landwirtschaftliche oder umweltbezogene Fragen gesondert geprüft werden.
Ein Notar beglaubigt Dokumente und verleiht ihnen die erforderliche Form, ersetzt aber nicht den Anwalt des Käufers. Beauftragen Sie einen eigenen Anwalt und verlassen Sie sich nicht allein auf den Berater oder Makler des Verkäufers. Erwarten Sie vom örtlichen Notar niemals eine umfassende Prüfung der Eigentumstitel.
4. Unterzeichnung der escritura de compraventa
Wenn die Eigentumstitel akzeptabel sind und der Käufer zum Abschluss bereit ist, unterzeichnen die Parteien vor einem Notar die endgültige öffentliche Kaufurkunde – die escritura pública de compraventa. Sie hält die Parteien, die Immobilie, den Preis, die Zahlungsweise und die weiteren vereinbarten Bedingungen fest.
Bei einer üblichen Abwicklung ohne Finanzierung werden Bank- oder Bankschecks beim Notar nach schriftlichen Anweisungen hinterlegt und erst an den Verkäufer freigegeben, wenn die Immobilie auf den Namen des Käufers eingetragen ist. Den genauen Zahlungsmechanismus sollte der Anwalt des Käufers vorbereiten und vorab mit Bank und Notar abstimmen.
5. Registrierung: Wann das Eigentum übergeht
Die Unterzeichnung der Urkunde ist nicht der letzte Schritt. Die Eigentumsübertragung muss im Immobilienregister des für das Grundstück zuständigen Conservador de Bienes Raíces eingetragen werden. Die veröffentlichte Verfahrensbeschreibung des Conservador in Santiago sieht vor, dass die Urkunde nach der Unterzeichnung zusammen mit den erforderlichen Steuer- und Grundstücksunterlagen zur Registrierung eingereicht wird. Die veröffentlichte Bearbeitungsfrist beträgt fünf Arbeitstage, wobei Eintragungen länger dauern können und dies fast immer tun.
Die Zahlung an den Verkäufer wird normalerweise freigegeben, sobald die Eintragung auf den Käufer gemäß den vereinbarten notariellen Anweisungen abgeschlossen ist.
Was kostet der Immobilienkauf in Chile?
Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz für alle Transaktionen. Chile Investments empfiehlt vielen privaten Käufern, etwa 5 % des Kaufpreises für Abschlusskosten einzuplanen. Bei höherwertigen oder einfacheren Transaktionen kann der prozentuale Anteil geringer ausfallen. Ein praxisnahes Budget sollte die folgenden Posten enthalten.
Maklerprovision
Ein üblicher Provisionsrahmen liegt je nach Immobilienart und Lage bei 2 % bis 3 % zuzüglich IVA pro Seite. In Chile zahlen Käufer und Verkäufer häufig jeweils den Makler, der ihre Seite vertritt, statt dass der Verkäufer allein die gesamte Provision übernimmt. Die Provision wird vertraglich vereinbart und ist kein gesetzlicher Tarif. Satz und Leistungsumfang sollten deshalb schriftlich festgelegt werden.
Die IVA beträgt derzeit 19 %. Eine Provision von 2,5 % zuzüglich IVA führt somit zu einer tatsächlichen Zahlung von 2,975 % des Kaufpreises.
Anwaltshonorare und Kosten der Titelprüfung
Anwaltshonorare sind verhandelbar und hängen von Wert und Komplexität ab. Der Leitfaden von Chile Investments nennt als groben Orientierungsrahmen etwa 0,5 % bis 2 % für die Titelprüfung und die damit verbundenen juristischen Arbeiten. Das obere Ende betrifft eher kleinere oder ungewöhnlich komplexe Transaktionen. Fordern Sie vor der Beauftragung ein schriftliches Angebot an, aus dem hervorgeht, ob Prüfung und Verhandlung der promesa, vollständige Titelprüfung, Erstellung oder Prüfung der endgültigen Urkunde, Abstimmung mit dem Notar, Begleitung der Registrierung sowie Steuer- oder Vollmachtsangelegenheiten enthalten sind.
Ländliche Grundstücke, geerbte Immobilien, ungeklärte Grundstücksteilungen, Gesellschaften, ausländische Vollmachten und separate Wasserrechte können den Aufwand erhöhen. Ein günstiges Angebot, das nur eine einfache Bescheinigungsprüfung umfasst, ist nicht mit einer umfassenden rechtlichen Due Diligence gleichzusetzen.
Notarkosten
Notarkosten hängen von Länge und Komplexität der Dokumente, der Zahl beglaubigter Abschriften und der Transaktion ab. Der bestehende Leitfaden von Chile Investments nennt für viele private Käufe einen praktischen Rahmen von etwa 150 bis 800 US-Dollar. Käufer sollten jedoch ein aktuelles Angebot einholen, da örtliche Gebühren und Dokumentenanforderungen variieren.
Gebühren für die Eigentumseintragung
Der zuständige Conservador erhebt Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung. Als aktuelle offizielle Orientierung veröffentlicht der Conservador in Santiago für die Registrierung eines Kaufs ohne Finanzierung eine Gebühr von 0,2 % des Kaufpreises, begrenzt auf 264.200 CLP und einschließlich einer Kopie der Eintragung. Dieser Wert gilt für die Dienstleistung in Santiago und kann sich ändern. Für Immobilien andernorts ist der jeweilige örtliche Conservador zuständig. Ihr Anwalt sollte daher vor dem Abschluss den geltenden Tarif bestätigen.
Weitere mögliche Kosten
Je nach Kauf sollten Sie Kosten für Grundstücks- und Wasserrechtsbescheinigungen, kommunale Dokumente, Übersetzungen, Apostillen oder Legalisationen, Vollmachten, Vermessungen oder Gutachten, Architekten oder Ingenieure, Bank- und Wechselgebühren, Bewertungen sowie spezialisierte landwirtschaftliche, umweltbezogene oder steuerliche Beratung einplanen. Nicht alles ist in jedem Fall erforderlich, kann bei einer bestimmten Immobilie aber unverzichtbar sein.
Der sicherste Weg zum Immobilienkauf in Chile
Beginnen Sie die rechtliche und bankseitige Vorbereitung, bevor Sie sich binden. Beantragen Sie Ihre RUT, beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, klären Sie den Geldtransfer nach Chile und verlangen Sie eine transparente Kostenübersicht. Stellen Sie vor Unterzeichnung der promesa sicher, dass sie genügend Zeit für die Titelprüfung vorsieht und alle Punkte ausdrücklich regelt, die Ihre Entscheidung beeinflussen könnten.
Chile Investments unterstützt internationale und chilenische Kunden bei der Immobiliensuche, bei Vertragsverhandlungen und bei der Koordination der am Immobilienkauf in Chile beteiligten Fachleute. Einen ausführlicheren Überblick finden Sie in unserem vollständigen Kaufleitfaden oder kontaktieren Sie uns, um Ihre konkrete Suche zu besprechen.
Hinweis: Gesetze, Gebühren und Geschäftspraktiken können sich ändern. Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Beratung durch einen in Chile zugelassenen Anwalt.
Wenn Sie Immobilien in Chile kaufen möchten und einen englischsprachigen Immobilienmakler suchen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.
