Eine RUT für den Immobilienkauf in Chile beantragen

Für die meisten Käufer aus dem Ausland gehört die Beantragung einer RUT in Chile zu den ersten administrativen Schritten beim Immobilienkauf. Auch wenn Sie bereits die passende Wohnung, das richtige Haus, einen Weinberg oder ein Baugrundstück gefunden haben: Ohne chilenische Steueridentifikationsnummer kann der Kauf nicht abgeschlossen werden.

Das Verfahren ist recht einfach, sollte aber organisiert werden, bevor der Kauf dringlich wird. Dieser Leitfaden erklärt, was eine RUT ist, warum sie beim Immobilienkauf in Chile wichtig ist, welche Unterlagen üblicherweise benötigt werden und wie ein Vertreter den Antrag mit einer Vollmacht bearbeiten kann.

Was ist eine chilenische RUT?

RUT steht für Rol Único Tributario. Mit dieser Identifikationsnummer erfasst die chilenische Steuerbehörde Servicio de Impuestos Internos (SII) Personen und Organisationen für steuerliche und finanzielle Zwecke.

Ausländische Käufer müssen nicht allein deshalb einen Wohnsitz in Chile begründen, um Immobilien zu besitzen. Der SII verlangt jedoch, dass Ausländer vor einer Investition in Chile – einschließlich des Erwerbs von Immobilien – eine RUT beantragen. Die Nummer wird während des gesamten Kaufs sowie später beispielsweise für Steuerunterlagen, Verträge und bestimmte Bank- oder Versorgungsverfahren benötigt.

Eine RUT ist nicht dasselbe wie ein chilenischer Personalausweis, ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis. Bei Einwohnern erscheint üblicherweise dieselbe Identifikationsnummer auf dem chilenischen Ausweis, was zu Verwechslungen führen kann. Ein nicht ansässiger Investor kann jedoch gezielt für eine Investition eine RUT erhalten, ohne zuvor einen Wohnsitz in Chile zu begründen.

Benötigen Ausländer eine RUT, um in Chile Immobilien zu kaufen?

Ja. Wenn Sie als ausländische Privatperson im eigenen Namen kaufen, benötigen Sie eine RUT, bevor der Erwerb abgeschlossen und eingetragen werden kann. Auch eine ausländische Gesellschaft oder andere juristische Person, die in Chile investiert, benötigt die entsprechende chilenische Steuerregistrierung. Die Unterlagen und Vertretungsregelungen unterscheiden sich jedoch.

Die Beantragung einer RUT in Chile sollte deshalb zur Kaufvorbereitung gehören und nicht erst nach der Unterzeichnung als Formalität behandelt werden. Ein früher Beginn verringert das Risiko, dass sich Reservierung, Vorvertrag, Geldtransfer oder endgültige Kaufurkunde verzögern.

Wenn Sie noch auf der Suche sind, können Sie unsere aktuellen Immobilienangebote in Chile ansehen, während der RUT-Antrag vorbereitet wird.

Zwei Wege zur RUT für einen Immobilienkauf

1. Persönlicher Antrag in Chile

Eine ausländische Privatperson kann den Antrag beim SII in Chile stellen. Die Bearbeitung erfolgt in der Regel in der für die betreffende Anschrift oder den Vertreter zuständigen Geschäftsstelle mit dem Registrierungsformular des SII und den Identitätsunterlagen des Antragstellers.

Die persönliche Antragstellung kann für Käufer geeignet sein, die bereits in Chile sind, Spanisch sprechen und ausreichend Zeit haben, die zuständige Geschäftsstelle aufzusuchen und gegebenenfalls weitere Unterlagen nachzureichen. Die Anforderungen können je nach persönlicher Situation variieren; prüfen Sie die benötigten Nachweise daher vor dem Termin. Sie benötigen allerdings einen „Sponsor“: Das kann jeder Chilene oder jeder Ausländer mit offiziellem, rechtmäßigem Wohnsitz in Chile sein.

2. Einen Vertreter mit Vollmacht bestellen

Wer sich im Ausland befindet oder das Verfahren nicht selbst erledigen möchte, kann einen Vertreter in Chile benennen. Die Vollmacht muss schriftlich erteilt werden und ausreichend weit reichen, damit der Vertreter die Registrierung beim SII vornehmen, die erforderlichen Formulare unterzeichnen, Mitteilungen entgegennehmen und Fragen zum Antrag bearbeiten kann.

Eine in Chile unterzeichnete Vollmacht wird normalerweise vor einem chilenischen Notar ausgefertigt. Bei einer Unterzeichnung im Ausland ist in der Regel je nach Fall eine Apostille oder eine anderweitige Legalisation erforderlich; auch eine spanische Übersetzung kann verlangt werden. Der Wortlaut ist entscheidend: Eine allgemeine Bevollmächtigung, die die erforderlichen Handlungen zur Steuerregistrierung nicht ausdrücklich umfasst, kann vermeidbare Verzögerungen verursachen.

Chile Investments kann die Beantragung der RUT koordinieren und gegebenenfalls auf Grundlage einer passend formulierten Vollmacht tätig werden. Wir können außerdem die beteiligten Fachleute vor Ort koordinieren und mit dem unabhängigen chilenischen Anwalt oder Steuerberater des Käufers zusammenarbeiten, damit das RUT-Verfahren in den gesamten Kaufzeitplan passt.

Üblicherweise benötigte Unterlagen

Die genauen Anforderungen hängen davon ab, ob der Antragsteller eine Privatperson oder eine Gesellschaft ist, ob der Antrag persönlich oder durch einen Vertreter gestellt wird und wo die Dokumente unterzeichnet werden. Für einen ausländischen Privatkäufer gehören üblicherweise folgende Unterlagen dazu:

• Ein gültiger Reisepass oder ein anderer vom SII akzeptierter Identitätsnachweis.
• Das entsprechende Registrierungsformular des SII, üblicherweise Formular 4415.
• Angaben zum Antragsteller und zur mit dem Antrag verbundenen Anschrift beziehungsweise zum Vertreter.
• Eine schriftliche Vollmacht, wenn eine andere Person das Verfahren durchführt.
• Gegebenenfalls der Nachweis einer Apostille oder Legalisation für eine ausländische Vollmacht.
• Eine spanische Übersetzung fremdsprachiger Dokumente, wenn die Behörde oder die mit der Transaktion betrauten Fachleute sie verlangen.

Anträge von Gesellschaften erfordern in der Regel zusätzliche Unternehmensunterlagen, die deren Existenz, Eigentumsverhältnisse und die Befugnis der vollmachtgebenden Person belegen. Auch diese Dokumente können eine Apostille oder Legalisation und eine Übersetzung benötigen.

So läuft die Beantragung der RUT ab

1. Klären Sie, wer Eigentümer der Immobilie werden soll. Entscheiden Sie, ob Sie persönlich, eine ausländische Gesellschaft oder eine chilenische juristische Person als Käufer auftreten. Die RUT muss für den richtigen Antragsteller beantragt werden.
2. Entscheiden Sie zwischen persönlicher Antragstellung und Vertretung. Wenn Sie nicht in Chile sein werden, veranlassen Sie die Vollmacht so früh, dass genug Zeit für notarielle Ausfertigung, Apostille und Zustellung bleibt.
3. Bereiten Sie die Unterlagen vor und prüfen Sie sie. Namen, Reisepassnummern und Unternehmensangaben müssen in Antrag, Vollmacht und Kaufunterlagen übereinstimmen.
4. Reichen Sie den Antrag beim SII ein. Der Antragsteller oder bevollmächtigte Vertreter legt das Registrierungsformular und die Nachweise nach dem jeweils geltenden Verfahren des SII vor.
5. Beantworten Sie etwaige Rückfragen. Der SII kann Klarstellungen oder zusätzliche Unterlagen verlangen, insbesondere bei ausländischen Vollmachten oder Gesellschaften.
6. Verwenden Sie die RUT beim Immobilienkauf. Nach der Vergabe kann die Nummer in den Vorvertrag, die endgültige Urkunde und weitere mit dem Erwerb verbundene Unterlagen aufgenommen werden.

   Die RUT wird üblicherweise direkt vor Ort ausgestellt. Das eigentliche Verfahren kann zwischen 20 Minuten und einigen Stunden dauern, je nachdem, wie stark die Geschäftsstelle des SII gerade ausgelastet ist.

Bedeutet die Beantragung einer RUT, ein Unternehmen in Chile zu gründen?

Nein. Der Erhalt einer RUT zum Immobilienerwerb bedeutet für sich genommen nicht, dass Sie die Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit in Chile angemeldet haben. Der SII unterscheidet zwischen der Vergabe einer Steuernummer für eine Investition und der Anmeldung des Beginns einer steuerpflichtigen Geschäftstätigkeit.

Was nach dem Kauf erforderlich ist, hängt von der geplanten Nutzung ab. Ein privates Wohnhaus, eine langfristige Vermietung, eine kurzfristige Beherbergung und ein Entwicklungsprojekt können unterschiedliche steuerliche und sonstige Pflichten auslösen. Käufer mit Einnahmeabsicht sollten vor der Wahl der Eigentumsstruktur oder der Unterzeichnung von Verträgen gezielte Steuerberatung einholen.

Häufige Gründe für Verzögerungen

• Zu späte Antragstellung. Die RUT sollte vorliegen, bevor sie zum letzten fehlenden Bestandteil eines zeitkritischen Kaufs wird.
• Eine unvollständige Vollmacht. Die Vollmacht muss dem Vertreter ausreichende Befugnisse für das SII-Verfahren und den Empfang von Mitteilungen geben.
• Widersprüchliche persönliche Angaben. Abweichungen bei Namen, Reisepassnummern oder Gesellschaftsangaben können Rückfragen auslösen.
• Übersehene Anforderungen an Apostillen oder Übersetzungen. Ausländische Dokumente können unbrauchbar sein, solange die erforderlichen Formalitäten nicht erfüllt sind.
• Verwechslung von RUT und Aufenthaltsstatus. Die Steuerregistrierung verleiht weder einen aufenthaltsrechtlichen Status noch einen chilenischen Personalausweis.
• Die RUT mit der gesamten Due Diligence gleichsetzen. Sie ist nur ein Bestandteil des Immobilienkaufs. Prüfungen von Eigentumstiteln, Schulden, Baurecht, Steuern und Verträgen bleiben unverzichtbar.

Wie Chile Investments Sie unterstützen kann

Für internationale Käufer liegt die praktische Schwierigkeit oft nicht im Formular selbst, sondern darin, das Verfahren mit Immobiliensuche, rechtlicher Prüfung, Kaufunterlagen und Reiseplanung abzustimmen. Chile Investments kann den Ablauf von Beginn an organisieren helfen.

Je nach Situation des Kunden und vereinbartem Leistungsumfang können wir:

• Erklären, an welcher Stelle die RUT in den Zeitplan des Immobilienkaufs gehört.
• Die Vorbereitung der Dokumente mit dem Anwalt oder Steuerberater des Käufers abstimmen.
• Bei der Erstellung einer geeigneten Vollmacht helfen.
• Gegebenenfalls auf Grundlage einer Vollmacht handeln oder den erforderlichen Vertreter vor Ort koordinieren.
• Den Antrag begleiten und praktische Rückfragen in Chile bearbeiten.
• Das RUT-Verfahren mit der Due Diligence und dem gesamten Kaufprozess abstimmen.

Unser Ziel ist, zu verhindern, dass eine einfache administrative Anforderung zu einem vermeidbaren Hindernis wird, sobald der Käufer eine Immobilie gefunden hat.

Ihren Kauf planen

Eine RUT ermöglicht Ihre Identifizierung bei der Transaktion. Sie sagt jedoch nichts darüber aus, ob die Eigentumstitel einer Immobilie einwandfrei sind, Anbauten genehmigt wurden, Steuern oder Gemeinschaftskosten offenstehen oder die vorgesehene Eigentumsstruktur geeignet ist. Diese Fragen erfordern separate rechtliche, technische und steuerliche Prüfungen.

Eine umfassendere Erklärung der Transaktion finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Chile. Wenn Sie Unterstützung bei der Beantragung einer RUT, der Organisation einer Vertretung oder der Abwicklung eines Immobilienkaufs wünschen, kontaktieren Sie Chile Investments.

Behördliche Verfahren und Dokumentenanforderungen können sich ändern. Bestätigen Sie vor der Antragstellung die aktuellen Anforderungen beim Servicio de Impuestos Internos und lassen Sie sich entsprechend Ihrer persönlichen Situation beraten.