Для большинства зарубежных покупателей получение RUT в Чили — один из первых административных шагов при покупке недвижимости. Возможно, вы уже нашли подходящую квартиру, дом, виноградник или участок под застройку, но завершить сделку нельзя, пока у вас нет чилийского налогового номера.
Процедура довольно проста, однако лучше заняться ею заранее, пока сроки покупки не стали поджимать. В этом руководстве объясняется, что такое RUT, зачем он нужен при покупке недвижимости в Чили, какие документы обычно требуются и как представитель может подать заявление по доверенности.
Что такое чилийский RUT?
RUT — сокращение от Rol Único Tributario. Это идентификационный номер, с помощью которого налоговая служба Чили, Servicio de Impuestos Internos (SII), идентифицирует физических лиц и организации для налоговых и финансовых целей.
Иностранному покупателю не обязательно становиться резидентом Чили, чтобы владеть недвижимостью. Однако SII требует, чтобы иностранцы, осуществляющие инвестиции в Чили, в том числе приобретающие недвижимость, получили RUT до вложения средств. Этот номер используется на всех этапах покупки, а впоследствии — для налогового учёта, договоров и некоторых банковских операций или процедур, связанных с коммунальными услугами.
RUT — это не чилийское удостоверение личности, не виза и не вид на жительство. У резидентов тот же идентификационный номер обычно указан на чилийском удостоверении личности, что иногда вызывает путаницу. Но инвестор-нерезидент может получить RUT специально для инвестирования, не оформляя предварительно резидентство.
Нужен ли иностранцам RUT для покупки недвижимости в Чили?
Да. Если вы иностранное физическое лицо и покупаете недвижимость на своё имя, вам потребуется RUT до завершения и регистрации приобретения. Иностранная компания или иное юридическое лицо, инвестирующее в Чили, также должны пройти соответствующую налоговую регистрацию в стране, хотя документы и порядок представительства будут другими.
Поэтому получение RUT в Чили следует рассматривать как часть подготовки к покупке, а не как формальность, к которой можно вернуться после подписания документов. Заблаговременное оформление снижает риск задержки бронирования, предварительного договора, перевода средств или окончательного договора купли-продажи.
Если вы ещё выбираете объект, посмотрите наши актуальные предложения недвижимости на продажу в Чили пока готовятся документы для получения RUT.
Два способа получить RUT для покупки недвижимости
1. Подать заявление лично в Чили
Иностранное физическое лицо может обратиться в SII в Чили. Заявление обычно рассматривает отделение, соответствующее указанному адресу или месту нахождения представителя; используются регистрационная форма SII и документы, удостоверяющие личность заявителя.
Личное обращение может подойти покупателю, который уже находится в Чили, говорит по-испански и располагает временем для посещения нужного отделения и предоставления дополнительных документов, если они понадобятся. Требования могут зависеть от обстоятельств заявителя, поэтому комплект документов следует уточнить до визита. При этом вам нужен местный «спонсор»: им может стать любой гражданин Чили или иностранец, официально и законно проживающий в стране.
2. Назначить представителя по доверенности
Покупатель, находящийся за границей или предпочитающий не заниматься процедурой лично, может назначить представителя в Чили. Полномочия должны быть оформлены письменно и позволять представителю пройти регистрацию в SII, подписывать соответствующие формы, получать уведомления и решать вопросы, связанные с заявлением.
Доверенность, подписываемая в Чили, обычно оформляется у чилийского нотариуса. Если её подписывают за рубежом, как правило, требуется апостиль или иная применимая процедура легализации; также может потребоваться перевод на испанский язык. Формулировки имеют значение: общая доверенность, в которой прямо не предусмотрены необходимые действия для налоговой регистрации, может привести к задержкам, которых можно было избежать.
Chile Investments может помочь с координацией оформления RUT и, когда это уместно, действовать по надлежащим образом составленной доверенности. Мы также можем координировать работу местных специалистов и взаимодействовать с независимым чилийским юристом или налоговым консультантом покупателя, чтобы получение RUT укладывалось в общий график покупки.
Какие документы обычно требуются
Точные требования зависят от того, кто подаёт заявление — физическое лицо или компания, подаётся ли оно лично или через представителя и где подписываются документы. Для иностранного покупателя — физического лица комплект обычно включает:
- Действующий паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, который принимает SII.
- Соответствующую регистрационную форму SII, как правило, форму 4415.
- Сведения о заявителе и адресе или представителе, указанном в заявлении.
- Письменную доверенность, если оформлением занимается другое лицо.
- Подтверждение апостилирования или легализации иностранной доверенности, когда это требуется.
- Перевод иноязычных документов на испанский, если его требует соответствующий орган или специалисты, сопровождающие сделку.
Для заявления от компании обычно нужны дополнительные корпоративные документы, подтверждающие её существование, состав собственников и полномочия лица, выдающего доверенность. Для этих документов также могут потребоваться апостиль или легализация и перевод.
Как проходит получение RUT
- Определите, на кого будет оформлена недвижимость. Решите, кто будет покупателем: вы лично, иностранная компания или чилийское юридическое лицо. RUT должен получить именно будущий покупатель.
- Выберите личное обращение или представительство. Если вы не будете в Чили, оформите доверенность заблаговременно, оставив время на нотариальное удостоверение, апостиль и доставку.
- Подготовьте и проверьте документы. Имена, номера паспортов и реквизиты компании должны совпадать в заявлении, доверенности и документах по покупке.
- Подайте заявление в SII. Заявитель или уполномоченный представитель подаёт регистрационную форму и подтверждающие документы в соответствии с применимой процедурой SII.
- Ответьте на дополнительные запросы. SII может запросить пояснения или дополнительный документ, особенно если речь идёт об иностранной доверенности или компании.
- Используйте RUT при оформлении покупки. После выдачи номер можно включить в предварительный договор, окончательный договор купли-продажи и другие документы, связанные с приобретением.
RUT обычно выдают прямо на месте. Сама процедура может занять от 20 минут до нескольких часов в зависимости от загруженности отделения SII в момент обращения.
Означает ли получение RUT начало бизнеса в Чили?
Нет. Само по себе получение RUT для приобретения недвижимости не означает, что вы заявили о начале коммерческой деятельности в Чили. SII различает получение налогового номера для инвестиции и регистрацию начала налогооблагаемой предпринимательской деятельности.
Дальнейшие действия зависят от того, как будет использоваться недвижимость. Собственный дом, долгосрочная аренда, краткосрочное размещение и девелоперский проект могут иметь разные налоговые и регуляторные последствия. Покупателям, планирующим получать доход, следует обратиться за индивидуальной налоговой консультацией до выбора структуры владения или подписания договоров.
Распространённые причины задержек
- Слишком поздняя подача заявления. RUT следует получить до того, как он станет последним недостающим элементом сделки с жёсткими сроками.
- Доверенность с недостаточными полномочиями. Доверенность должна позволять представителю пройти процедуру в SII и получать сообщения.
- Несовпадение персональных данных. Различия в именах, номерах паспортов или сведениях об организации могут вызвать вопросы.
- Игнорирование требований к апостилю или переводу. Иностранные документы могут оказаться непригодными для использования, пока не будут выполнены необходимые формальности.
- Смешение RUT и резидентства. Налоговая регистрация не даёт иммиграционного статуса или чилийского удостоверения личности.
- Представление о RUT как о полной проверке сделки. Это лишь одна часть покупки недвижимости; проверка прав собственности, долгов, градостроительных условий, налогов и договоров остаётся обязательной.
Чем может помочь Chile Investments
Для международного покупателя практическая сложность часто заключается не в самой форме, а в согласовании её оформления с поиском недвижимости, юридической проверкой, подготовкой документов и графиком поездок. Chile Investments помогает организовать этот процесс с самого начала.
В зависимости от обстоятельств клиента и согласованного объёма услуг мы можем:
- Объяснить, на каком этапе покупки недвижимости нужно получить RUT.
- Координировать подготовку документов с юристом или налоговым консультантом покупателя.
- Помочь с оформлением подходящей доверенности.
- При необходимости действовать по доверенности или организовать работу нужного местного представителя.
- Следить за рассмотрением заявления и решать практические вопросы в Чили.
- Согласовать получение RUT с комплексной проверкой объекта и общим процессом покупки.
Наша цель — не допустить, чтобы простое административное требование превратилось в устранимое препятствие после того, как покупатель уже нашёл недвижимость.
Планирование покупки
RUT позволяет идентифицировать вас в сделке, но ничего не говорит о юридической чистоте права собственности, согласовании пристроек, задолженности по налогам или общим расходам, а также о том, подходит ли выбранная структура владения. Для ответа на эти вопросы нужны отдельные юридическая, техническая и налоговая проверки.
Более подробно о сделке читайте в нашем руководстве по покупке недвижимости в Чили. Если вам нужна помощь с получением RUT, организацией представительства или сопровождением покупки недвижимости, свяжитесь с Chile Investments.
Официальные процедуры и требования к документам могут меняться. Прежде чем подавать заявление, уточните актуальные требования в Servicio de Impuestos Internos и получите консультацию с учётом ваших обстоятельств.
