Pour la plupart des acheteurs, acheter un bien immobilier au Chili est relativement simple une fois les bons professionnels et les documents réunis. Le système est formel, fondé sur l’inscription au registre et généralement sûr, mais il diffère beaucoup des pratiques du Royaume-Uni, des États-Unis ou des pays européens. L’essentiel est de comprendre à quel moment vous êtes juridiquement engagé, ce que votre avocat doit vérifier et quels frais intégrer à votre budget.
Cet article présente les principales étapes et les coûts d’un achat immobilier au Chili. Il complète le guide détaillé de Chile Investments sur l’achat immobilier au Chili et fournit des informations générales pratiques, sans constituer un conseil juridique personnalisé.
Les grandes étapes du processus d’achat
Un achat classique au comptant suit cinq étapes principales : convenir des conditions commerciales ; signer une promesa de compraventa ; examiner les titres et effectuer les autres vérifications préalables ; signer l’escritura pública de compraventa définitive devant notaire ; puis inscrire le transfert auprès du Conservador de Bienes Raíces compétent.
Les acheteurs étrangers doivent aussi obtenir un numéro d’identification fiscale chilien, le RUT, avant de finaliser l’achat. Il faut organiser le transfert des fonds en amont, car l’ouverture d’un compte bancaire local et la justification de l’origine des fonds peuvent prendre plus de temps que les démarches juridiques elles-mêmes.
1. Convenir du prix et des conditions
Une fois le prix accepté par l’acheteur et le vendeur, il est important de consigner davantage que ce seul montant. L’accord doit également préciser le calendrier envisagé, les éléments inclus dans la vente, les modalités de paiement, la prise de possession et la remise des clés, les documents à fournir par le vendeur et toutes les conditions importantes pour l’acheteur.
Pour les propriétés rurales, les vignobles et les fermes au Chili, l’accord commercial doit indiquer si les droits d’eau, les machines, le bétail, les cultures, les bâtiments ou les sociétés d’exploitation sont inclus. Les droits d’eau ne sont pas nécessairement transférés du seul fait qu’ils sont utilisés sur les terres : ils doivent être identifiés et examinés séparément.
2. La promesa de compraventa
La promesa de compraventa est le contrat préliminaire par lequel les parties s’engagent à conclure la vente définitive. Il est courant que chacune garantisse son engagement par une garantie ou une pénalité équivalant à environ 10 % du prix, souvent placée sous instructions notariales. Selon l’expérience de Chile Investments, un délai de 60 à 90 jours est fréquemment prévu pour les vérifications et la finalisation, même si une transaction au comptant sans difficulté peut avancer plus vite.
Une promesa n’est pas un simple document de réservation sans conséquence. Selon l’article 1554 du Code civil chilien, une promesse juridiquement contraignante doit être écrite, porter sur un contrat futur légalement valable, fixer un délai ou une condition de réalisation et décrire le contrat promis avec suffisamment de précision.
L’acheteur doit faire examiner la promesa par un avocat chilien indépendant avant de la signer. Toute possibilité de se retirer en raison de titres insatisfaisants, d’autorisations manquantes, du financement, d’une expertise, de problèmes de droits d’eau ou d’un autre point important doit être clairement exprimée. Il est risqué de supposer que des conditions d’inspection ou de financement courantes à l’étranger seront implicites. Par exemple, il est inhabituel qu’un expert du bâtiment inspecte une maison ou un appartement résidentiel une fois la promesa signée.
3. Examen des titres et vérifications préalables
L’avocat de l’acheteur réalise normalement un estudio de títulos. Le dossier officiel d’étude des titres du Conservador de Santiago couvre la chaîne de propriété sur une période pouvant aller jusqu’à dix ans et comprend l’inscription actuelle, un certificat des hypothèques, charges et interdictions, ainsi que les références aux titres antérieurs. Ces éléments permettent de confirmer l’identité du propriétaire et de faire apparaître hypothèques, servitudes, usufruits, saisies et restrictions de vente.
Un examen sérieux ne se limite pas à commander un ou deux certificats. Selon le bien, l’avocat peut aussi vérifier les impôts fonciers impayés, les dettes municipales, les questions successorales ou matrimoniales, les permis de construire et les réceptions définitives, les divisions foncières, les baux, les litiges et les pouvoirs du vendeur. Pour les terres agricoles, l’examen doit couvrir séparément les droits d’eau inscrits, les accès, les limites, les restrictions d’usage du sol et les questions agricoles ou environnementales pertinentes.
Le notaire authentifie et formalise les documents, mais ne remplace pas l’avocat de l’acheteur. Faites appel à votre propre avocat, et pas uniquement au conseiller ou à l’agent du vendeur. Ne comptez jamais sur le notaire local pour effectuer un examen approfondi des titres.
4. Signer l’escritura de compraventa
Lorsque les titres sont satisfaisants et que l’acheteur est prêt à finaliser, les parties signent l’acte public définitif, l’escritura pública de compraventa, devant notaire. Cet acte précise les parties, le bien, le prix, les modalités de paiement et les autres conditions convenues.
Dans un montage courant d’achat au comptant, des effets ou chèques de banque sont déposés chez le notaire avec des instructions écrites, puis remis au vendeur uniquement après l’inscription du bien au nom de l’acheteur. Le mécanisme exact de paiement doit être préparé par l’avocat de l’acheteur et coordonné à l’avance avec la banque et le notaire.
5. L’inscription : le moment du transfert de propriété
La signature de l’acte n’est pas la dernière étape. Le transfert doit être inscrit au registre de propriété du Conservador de Bienes Raíces territorialement compétent. La procédure publiée par le Conservador de Santiago précise qu’après sa signature, l’acte est présenté à l’inscription avec les documents fiscaux et immobiliers justificatifs. Le délai indicatif publié est de cinq jours ouvrés, même si les inscriptions peuvent prendre plus longtemps, et le font presque toujours.
Les fonds destinés au vendeur sont normalement libérés une fois l’inscription au nom de l’acheteur effectuée conformément aux instructions notariales convenues.
Combien coûte un achat immobilier au Chili ?
Aucun pourcentage unique ne convient à toutes les transactions. Chile Investments conseille à de nombreux acheteurs particuliers de prévoir environ 5 % du prix d’achat pour les frais de finalisation, même si ce pourcentage peut être inférieur pour les transactions de montant élevé ou plus simples. Un budget pratique doit comprendre les postes suivants.
Commission de l’agent immobilier
La commission habituelle se situe entre 2 et 3 % plus IVA pour chaque partie, selon le type de bien et sa localisation. Au Chili, il est courant que l’acheteur et le vendeur paient chacun l’agent qui les représente, plutôt que le vendeur supporte seul l’intégralité de la commission. Il s’agit d’un accord commercial, et non d’un tarif légal : le taux et l’étendue du service doivent donc être convenus par écrit.
L’IVA est actuellement de 19 % : une commission de 2,5 % plus IVA représente donc un coût effectif de 2,975 % du prix.
Honoraires d’avocat et coût de l’examen des titres
Les honoraires juridiques sont négociés et varient selon le montant et la complexité de l’opération. Le guide de Chile Investments retient une fourchette indicative large d’environ 0,5 à 2 % pour l’étude des titres et le travail juridique associé, le haut de la fourchette concernant plutôt les petites transactions ou celles particulièrement complexes. Avant de mandater un avocat, demandez un devis écrit précisant s’il inclut l’examen et la négociation de la promesa, l’étude complète des titres, la rédaction ou l’examen de l’acte définitif, la coordination notariale, le suivi de l’inscription et les démarches fiscales ou de procuration.
Les terres rurales, les biens hérités, les divisions foncières non régularisées, les sociétés, les procurations étrangères et les droits d’eau distincts peuvent alourdir le travail. Un devis peu élevé couvrant seulement une vérification élémentaire de certificats n’équivaut pas à un audit juridique complet.
Frais de notaire
Les frais notariaux dépendent de la longueur et de la complexité des documents, du nombre de copies authentifiées et de la transaction. Le guide existant de Chile Investments donne une fourchette pratique d’environ 150 à 800 dollars américains pour de nombreux achats individuels. Il convient toutefois de demander un devis à jour, car les frais locaux et les exigences documentaires varient.
Frais d’inscription de la propriété
Le Conservador compétent facture l’inscription du transfert. À titre de référence officielle actuelle, celui de Santiago publie un tarif de 0,2 % du prix d’achat pour l’inscription d’un achat au comptant, plafonné à 264 200 pesos chiliens, copie de l’inscription comprise. Ce montant concerne le service de Santiago et peut évoluer ; ailleurs, le dossier relève du Conservador localement compétent. Votre avocat doit donc confirmer le tarif applicable avant la finalisation.
Autres frais possibles
Selon l’achat, prévoyez les certificats immobiliers et de droits d’eau, les documents municipaux, les traductions, les apostilles ou légalisations, les procurations, les relevés et expertises, les architectes ou ingénieurs, les frais bancaires et de change, les évaluations et les conseils spécialisés en agriculture, environnement ou fiscalité. Ils ne sont pas nécessaires dans tous les cas, mais peuvent être indispensables selon le bien.
La manière la plus sûre d’aborder un achat au Chili
Commencez la préparation juridique et bancaire avant de vous engager. Obtenez votre RUT, mandatez un avocat indépendant, définissez comment les fonds entreront au Chili et demandez un état clair des frais. Avant de signer la promesa, assurez-vous qu’elle prévoit assez de temps pour examiner les titres et traite expressément tous les points susceptibles d’affecter votre décision.
Chile Investments accompagne les clients internationaux et chiliens dans la recherche de biens, la négociation des conditions et la coordination des professionnels intervenant dans l’achat immobilier au Chili. Pour une présentation plus détaillée, consultez notre guide complet de l’achat ou contactez-nous pour discuter d’une recherche précise.
Note : les lois, les tarifs et les pratiques commerciales peuvent évoluer. Cet article fournit des informations générales et ne remplace pas les conseils d’un avocat habilité à exercer au Chili.
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier au Chili et avez besoin de l’aide d’un agent immobilier anglophone, contactez-nous.
