Para a maioria dos compradores, o processo de compra de imóveis no Chile é simples quando se conta com os profissionais e documentos certos. O sistema é formal, baseado em registros e geralmente seguro, mas também é bastante diferente do processo no Reino Unido, nos Estados Unidos ou em países europeus. O essencial é entender em que momento você assume um compromisso jurídico, o que seu advogado deve verificar e quais custos precisam entrar no orçamento.
Este artigo explica as principais etapas e os custos da compra de um imóvel no Chile. Ele complementa o detalhado guia de compra de imóveis no Chile da Chile Investments e tem o objetivo de oferecer informações gerais e práticas, sem substituir uma orientação jurídica individual.
Visão geral do processo de compra
Uma compra à vista típica segue cinco etapas principais: definir as condições comerciais; assinar uma promesa de compraventa; realizar a análise dos títulos e a diligência prévia mais ampla; assinar a escritura pública de compraventa definitiva perante um notário; e registrar a transferência no Conservador de Bienes Raíces competente.
Compradores estrangeiros também precisam de um número de identificação tributária chileno, o RUT, antes da conclusão. As transferências de dinheiro devem ser planejadas com antecedência, pois abrir uma conta bancária local e comprovar a origem dos recursos pode levar mais tempo do que o próprio trabalho jurídico.
1. Definição do preço e das condições
Depois que comprador e vendedor concordam com o preço, é importante registrar mais do que o valor principal. O acordo também deve abranger o cronograma proposto, o que está incluído na venda, a forma de pagamento, a posse e a entrega das chaves, os documentos que o vendedor precisa fornecer e quaisquer condições relevantes para o comprador.
No caso de imóveis rurais, vinhedos e fazendas no Chile, o acordo comercial deve identificar se estão incluídos direitos de água, máquinas, animais, culturas, construções ou empresas operacionais. Os direitos de água não são necessariamente transferidos apenas por serem usados na terra, por isso devem ser identificados e analisados separadamente.
2. A promesa de compraventa
A promesa de compraventa é o contrato preliminar pelo qual as partes se comprometem a celebrar a venda definitiva. É comum que cada parte assegure sua obrigação com uma garantia ou multa equivalente a cerca de 10% do preço, frequentemente mantida sob instruções notariais. Na experiência da Chile Investments, costuma-se prever um prazo de 60 a 90 dias para a diligência prévia e a conclusão, embora uma transação à vista sem pendências possa avançar mais rapidamente.
Uma promesa não é um simples documento informal de reserva. Nos termos do artigo 1554 do Código Civil chileno, para ser exigível, a promessa deve ser escrita, tratar de um contrato futuro juridicamente válido, estabelecer um prazo ou condição para a conclusão e descrever o contrato prometido com clareza suficiente.
O comprador deve pedir que um advogado chileno independente revise a promesa antes da assinatura. Qualquer direito de desistir por problemas de titularidade, ausência de licenças, financiamento, resultado de vistoria, questões relativas a direitos de água ou outro aspecto relevante deve ser expresso claramente. É perigoso supor que condições de vistoria ou financiamento comuns em outros países estejam implícitas. Por exemplo, não é comum que um profissional de inspeção predial examine uma casa ou apartamento residencial depois que a Promesa foi assinada.
3. Análise dos títulos e diligência prévia
O advogado do comprador normalmente realiza um estudio de títulos. A pasta oficial para estudo de títulos do Conservador de Santiago abrange a cadeia de propriedade por até dez anos e inclui o registro atual, uma certidão de hipotecas, ônus e proibições e referências a títulos anteriores. Esse material ajuda a confirmar quem é o proprietário do imóvel e revela questões como hipotecas, servidões, usufrutos, penhoras e restrições à venda.
Uma análise adequada vai além de solicitar uma ou duas certidões. Conforme o imóvel, o advogado também pode verificar impostos imobiliários não pagos, dívidas municipais, questões de herança ou estado civil, licenças de construção e aprovações finais, parcelamentos, locações ou arrendamentos, processos judiciais e os poderes do vendedor para vender. Para terras agrícolas, a análise deve abranger separadamente os direitos de água registrados, o acesso, os limites, as restrições de uso do solo e quaisquer questões agrícolas ou ambientais pertinentes.
O notário autentica e formaliza documentos, mas não substitui o advogado do comprador. Contrate seu próprio advogado, sem depender apenas do assessor ou corretor do vendedor. Nunca conte com o notário local para fazer uma análise detalhada dos títulos.
4. Assinatura da escritura de compraventa
Quando a titularidade está em condições aceitáveis e o comprador está pronto para concluir, as partes assinam a escritura pública definitiva — a escritura pública de compraventa — perante um notário. A escritura registra as partes, o imóvel, o preço, a forma de pagamento e as demais condições acordadas.
Em uma estrutura comum de compra à vista, ordens de pagamento bancárias ou cheques administrativos ficam com o notário, sob instruções por escrito, e só são liberados ao vendedor depois que o imóvel é registrado em nome do comprador. O mecanismo exato de pagamento deve ser preparado pelo advogado do comprador e coordenado antecipadamente com o banco e o notário.
5. Registro: quando a propriedade é transferida
A assinatura da escritura não é a última etapa. A transferência deve ser inscrita no Registro de Propriedade do Conservador de Bienes Raíces com jurisdição sobre o imóvel. O procedimento publicado pelo Conservador de Santiago informa que, após a assinatura, a escritura é apresentada para registro junto com os documentos tributários e imobiliários de apoio. O prazo indicativo divulgado é de cinco dias úteis, embora os registros possam levar mais tempo — e quase sempre levem.
Os recursos do vendedor normalmente são liberados depois da conclusão do registro em nome do comprador, conforme as instruções notariais acordadas.
Quanto custa comprar um imóvel no Chile?
Não existe um percentual único que sirva para todas as transações. A Chile Investments orienta muitos compradores individuais a reservar cerca de 5% do preço de compra para os custos de conclusão, embora transações de maior valor ou mais simples possam ter um percentual menor. Um orçamento prático deve incluir os itens a seguir.
Comissão de corretagem
Uma faixa normal de comissão é de 2% a 3% mais IVA para cada parte, dependendo do tipo de imóvel e da localização. No Chile, é comum que comprador e vendedor paguem, cada um, ao corretor que os representa, em vez de o vendedor assumir sozinho a comissão total. A comissão é comercial, não uma tarifa fixada por lei, por isso a alíquota e o escopo do serviço devem ser acordados por escrito.
O IVA atualmente é de 19%, portanto uma comissão de 2,5% mais IVA representa um custo efetivo de 2,975% do preço.
Honorários jurídicos e custos da análise de títulos
Os honorários jurídicos são negociados e variam conforme o valor e a complexidade. O guia da Chile Investments usa uma faixa indicativa ampla de aproximadamente 0,5% a 2% para a análise de títulos e o trabalho jurídico associado, com o limite superior mais pertinente a transações menores ou de complexidade incomum. Antes de contratar um advogado, peça uma proposta por escrito que esclareça se estão incluídos a revisão e negociação da promesa, o estudo completo dos títulos, a redação ou revisão da escritura definitiva, a coordenação notarial, o acompanhamento do registro e os serviços tributários ou relativos à procuração.
Terras rurais, imóveis herdados, parcelamentos não resolvidos, empresas, procurações estrangeiras e direitos de água separados podem aumentar o trabalho. Uma proposta barata que cubra apenas uma conferência básica de certidões não equivale a uma diligência jurídica completa.
Custos notariais
As cobranças notariais dependem da extensão e complexidade dos documentos, do número de cópias autenticadas e da transação. O guia existente da Chile Investments indica uma faixa prática de aproximadamente US$ 150 a US$ 800 para muitas compras individuais, mas os compradores devem solicitar um orçamento atualizado, pois as cobranças locais e as exigências documentais variam.
Custos de registro do imóvel
O Conservador competente cobra pelo registro da transferência. Como referência oficial atual, o Conservador de Santiago publica uma tarifa de 0,2% do preço de compra para o registro de uma aquisição à vista, limitada a CLP 264.200, incluindo uma cópia do registro. Esse valor se aplica ao serviço de Santiago e pode mudar; imóveis em outras localidades são tratados pelo Conservador com jurisdição local, portanto seu advogado deve confirmar a tarifa aplicável antes da conclusão.
Outros possíveis custos
Dependendo da compra, reserve recursos para certidões do imóvel e dos direitos de água, documentos municipais, traduções, apostilas ou legalização, procurações, levantamentos e vistorias, arquitetos ou engenheiros, tarifas bancárias e cambiais, avaliações e consultoria especializada agrícola, ambiental ou tributária. Esses serviços não são necessários em todos os casos, mas podem ser essenciais para determinados imóveis.
A forma mais segura de conduzir uma compra no Chile
Comece a preparação jurídica e bancária antes de assumir um compromisso. Obtenha seu RUT, contrate um advogado independente, defina como os recursos entrarão no Chile e peça uma relação clara dos custos. Antes de assinar a promesa, certifique-se de que o documento prevê tempo suficiente para a análise dos títulos e trata expressamente de todas as questões que possam afetar sua decisão.
A Chile Investments ajuda clientes internacionais e chilenos a identificar imóveis, negociar condições e coordenar os profissionais envolvidos na compra de imóveis no Chile. Para uma visão mais detalhada, leia nosso guia completo de compra ou entre em contato para conversar sobre uma busca específica.
Nota: leis, tarifas e práticas comerciais podem mudar. Este artigo oferece informações gerais e não substitui a orientação de um advogado habilitado no Chile.
Se você tem interesse em comprar imóveis no Chile e precisa de ajuda de um corretor que fale inglês, entre em contato.
