O antes, o durante e o depois da casa de 360 m², três andares e formato de barco que reformei no
Cerro Concepción, em Valparaíso
Embora eu tenha deixado Valparaíso em 2010, visito a cidade regularmente e mantenho uma forte rede de contatos por lá. Se você procura imóveis à venda em Valparaíso, Chile, é só me avisar e terei prazer em ajudar. E, se já encontrou um imóvel, mas precisa de apoio com algum detalhe — de uma vistoria feita por alguém com ampla experiência nos imóveis de Valparaíso aos aspectos jurídicos da compra de imóveis no Chile ou à ajuda com reformas —, também posso auxiliar.
É fácil romantizar imóveis históricos. Pé-direito alto, pisos de madeira originais, cornijas elaboradas e vistas para o Pacífico podem fazer uma casa antiga parecer irresistível.
O que as fotografias raramente mostram são os cupins consumindo silenciosamente a estrutura, pisos que se deslocaram vários centímetros ladeira abaixo, fiação obsoleta, cômodos úmidos, instalações hidráulicas improvisadas e a documentação necessária quando o imóvel está dentro de uma área reconhecida como Patrimônio Mundial da UNESCO.
Sei disso porque acompanhei pessoalmente a reconstrução quase total de uma grande casa histórica em Valparaíso.
O projeto envolveu um imóvel de três andares datado de aproximadamente 1870–1880. Em apenas oito meses, abrimos a construção, avaliamos e recuperamos sua estrutura, restauramos materiais originais, substituímos as instalações e transformamos novamente em lar algo que às vezes parecia uma zona de guerra.
Foi exaustivo, tecnicamente complicado e, em certos momentos, um tanto absurdo. A reforma desta casa foi, de longe, a intervenção completa e autêntica de mais alta qualidade que Valparaíso já viu. Também foi uma das experiências mais valiosas que tive no mercado imobiliário chileno.
Comprar uma casa histórica em Valparaíso
Para começar, encontrar imóveis à venda em Valparaíso, Chile, é, na verdade, bastante difícil. Há alguns corretores conhecidos que anunciam imóveis com preços elevados demais e outros menores com quem é mais fácil lidar. Tivemos a sorte de encontrar um desses menores e trabalhar com ele. Visitamos várias casas em Valparaíso com diferentes corretores e ficamos felizes ao encontrar o que parecia ser a casa dos nossos sonhos!
A casa ocupava uma posição de destaque no Cerro Concepción, no coração do bairro histórico protegido de Valparaíso. Era uma das casas mais emblemáticas da cidade, mas havia sido deixada em ruínas. Uma grande construção em formato de navio, encaixada em uma encosta íngreme, ao longo de uma viela estreita sem acesso para veículos, com entradas em níveis diferentes e um desnível de cerca de 30 metros entre o pavimento superior e a rua abaixo, ela apresentava desafios sérios.
Mas o encanto era evidente. A casa tinha vistas para o Pacífico, para os jardins da rua mais bonita de Valpo, a Lautaro Rosas, e, em dias claros, para os Andes e o imponente Aconcágua.
Por dentro, havia cômodos enormes, pisos de madeira originais, cornijas decorativas de teto, também originais, e aquele caráter arquitetônico que as construções modernas raramente reproduzem.
Seu estado de conservação era menos simples. Para dizer o mínimo!
O plano inicial era modernizar o imóvel preservando sua identidade histórica. As investigações preliminares, porém, revelaram danos graves causados por cupins em quase toda a estrutura de madeira. Que susto.
Em muitos projetos de reforma, sempre chega um momento em que o proprietário se pergunta por que comprou o imóvel. O meu chegou ao olhar para madeiras que, em teoria, sustentavam uma casa de três andares, mas que, em alguns pontos, haviam virado um bufê livre para cupins. Carvalho maciço tinha se transformado em papel.
Boa parte da estrutura de carvalho que sustentava a casa estava assim…
Investigar antes de decidir o que substituir
Quando a obra começou, grandes trechos dos revestimentos internos foram removidos para que os arquitetos, o engenheiro e os construtores pudessem inspecionar a estrutura por trás deles.
Essa etapa é essencial na reforma de um imóvel histórico no Chile, especialmente em Valparaíso, onde há infestação de cupins. Não é possível avaliar adequadamente uma construção antiga olhando apenas para paredes recém-pintadas e pisos polidos. Os problemas caros normalmente estão escondidos atrás deles. É isso que costuma acontecer em Valparaíso: os proprietários reformam apenas melhorando os interiores. A realidade é que uma enorme parcela das construções da cidade apresenta danos extensos de cupins na estrutura e precisa de intervenções corretivas significativas. Se você realmente quer salvar essas construções antigas, precisa entender de verdade o que isso exige.
No nosso caso, percebemos que toda a estrutura precisava ser substituída. O custo previsto da reforma saltou de repente para quase cinco vezes o orçamento original.
Em vez de usar uma nova estrutura de aço, o que teria sido mais rápido e fácil, decidimos manter a técnica construtiva original de estrutura em madeira. Se ela tinha sido boa o suficiente para resistir por mais de 120 anos, achamos que valia a pena repeti-la. E assim começou o processo lento e trabalhoso de elevar cada parte da casa com macacos e substituir a madeira danificada por peças maiores, tratadas com cobre e resistentes a cupins. Literalmente, cada parte da casa foi levantada alguns centímetros com macacos hidráulicos, a madeira antiga foi retirada e a nova foi colocada em seu lugar. Um trabalho gigantesco.
Reformar exige imaginação e capacidade de encontrar soluções para problemas… e rápido. Às vezes, também exige não entrar em pânico quando a construção fica temporariamente com menos paredes externas do que tinha quando você a comprou!
Literalmente, cada seção da casa foi erguida com macacos, a estrutura antiga foi retirada e a nova foi colocada no lugar.
Se você procura um imóvel em Valparaíso, Chile, e precisa de orientação de alguém que já passou por isso na prática, é só entrar em contato!
Entender como a construção histórica foi feita
Abrir as paredes revelou a beleza da construção original.
A casa tinha uma estrutura robusta de carvalho, com contraventamentos diagonais que davam resistência lateral. Suas fundações inferiores eram de alvenaria de tijolos que se estendia vários metros acima do solo, com grandes vigas horizontais de carvalho sustentando a estrutura vertical. Tudo isso foi retirado e substituído.
Entre as peças da estrutura de madeira havia grandes blocos de adobe, cada um pesando mais de 10 kg, enquanto um reboco de adobe havia sido aplicado internamente sobre ripas de madeira. Chapas de ferro onduladas protegiam a parte externa — uma forma de construção típica da Valparaíso histórica e a origem do nome do meu antigo blog, Corrugated City.
Houve a tentação de retirar o adobe por causa do peso e substituí-lo por isolamento sintético moderno. Isso havia se tornado comum nas reformas locais, em parte porque os proprietários se preocupavam com o comportamento de materiais pesados durante terremotos.
Nossos engenheiros orientaram que o adobe original em bom estado poderia permanecer. Ele oferecia excelente isolamento térmico e acústico, evitava desperdício desnecessário e já havia sobrevivido a gerações de terremotos.
Nós os tiramos e depois os colocamos de volta. Cada bloco de adobe pesava cerca de 10 kg
A lição aqui não era que materiais antigos são sempre superiores. Era simplesmente uma questão de não desperdiçar o que ainda podia ser aproveitado.
Terremotos, recalque e pisos desnivelados
Como muitas construções nas encostas de Valparaíso, a casa havia se movimentado ao longo do tempo. Terremotos e o recalque gradual tinham deixado uma diferença de cerca de 12 centímetros em parte de um dos pisos. Um desnível de 12 cm é bastante coisa.
Um antigo proprietário havia resolvido isso construindo um segundo piso sobre o original. A solução escondia a inclinação, mas também cobria valiosas tábuas originais de Douglas Fir com outra camada de madeira cara de raulí.
Retiramos o segundo piso, ajustamos a estrutura de apoio e devolvemos as tábuas originais ao nível correto. O raulí foi guardado para ser usado em outro lugar.
Entre os pavimentos, introduzimos um sistema em camadas para melhorar a rigidez, o isolamento acústico e o desempenho térmico. Ele incorporava madeira tratada, isolamento, painéis estruturais de OSB, manta impermeável, malha de aço e uma camada de cimento leve com grânulos de poliestireno. As tábuas originais de madeira foram então recolocadas por cima.
Foi uma intervenção importante, mas resolveu vários problemas ao mesmo tempo: movimentação, transmissão de ruído, isolamento e preservação do piso original.
Recuperar o pavimento inferior
O térreo era originalmente a área de serviço da enorme casa de 360 m² e havia sido convertido em um apartamento independente.
Parte do pavimento inferior tinha sido construída diretamente contra a encosta. Atrás de um drywall barato, descobrimos rochas enormes que faziam parte da estrutura original, com alvenaria de tijolos acima delas.
O cômodo sofria com umidade e ventilação inadequada. Cobrir novamente as pedras reduziria o espaço disponível e deixaria o problema de fundo sem solução.
Em vez disso, limpamos as rochas e a alvenaria e as deixamos aparentes como um elemento arquitetônico. Introduzimos ventilação para evitar que o cômodo ficasse com cheiro de mofo, e o sistema de aquecimento ajudou a secar a umidade remanescente da obra.
O resultado ficou incrível. Rochas enormes e alvenaria de tijolos com 120 anos formando as paredes!
Restrições de patrimônio e autorizações
Como a casa estava dentro da área de Valparaíso reconhecida como Patrimônio Mundial da UNESCO, as mudanças que afetavam seu exterior exigiam cuidado especial.
Nossos arquitetos organizaram uma visita de um representante de alto escalão do Consejo de Monumentos Nacionales. Explicamos os trabalhos propostos, o estado da estrutura e nossa intenção de restaurar o imóvel como residência permanente, em vez de transformá-lo em um empreendimento de férias com uma reforma apenas superficial.
O fato de mantermos os materiais originais e restaurarmos a personalidade da construção ajudou a estabelecer uma relação construtiva.
Proprietários de imóveis históricos protegidos no Chile não devem presumir que podem fazer mudanças visíveis apenas por serem donos da construção. Dependendo da localização e da classificação, pode ser necessária a aprovação do município, dos órgãos de patrimônio ou de ambos.
Isso precisa ser investigado antes de concluir um projeto ou orçamento de reforma. Uma nova janela, um terraço na cobertura ou uma alteração externa pode parecer perfeitamente razoável no desenho do arquiteto e, ainda assim, ser totalmente inaceitável para a autoridade responsável pela proteção do bairro.
Reconstruir o exterior com segurança
Os cupins também haviam danificado a estrutura secundária de madeira à qual as chapas externas de ferro ondulado estavam fixadas. Se o problema não fosse tratado, trechos do revestimento poderiam acabar se desprendendo.
Trabalhar no exterior era especialmente difícil por causa da inclinação do terreno e da altura da construção. Em alguns pontos, os trabalhadores atuavam a aproximadamente 20 metros do chão.
Foram instalados apoios e plataformas provisórios de aço para permitir a substituição da madeira e o reparo e a pintura do revestimento externo ondulado.
A casa recebeu um acabamento vermelho intenso, com janelas brancas em contraste — uma combinação de cores que tornou uma propriedade já chamativa ainda menos disposta a se misturar discretamente à encosta.
Na verdade, encontramos um cartão-postal de 1907 que mostrava a casa — ela era originalmente vermelha.
E esta imagem mostra que a casa foi uma das primeiras do Cerro Concepción, situando sua construção na década de 1870 ou, possivelmente — e provavelmente — ainda antes!
Valparaíso então proporcionou um teste estrutural útil na forma de um terremoto. Enquanto os prédios próximos se movimentaram visivelmente, os trabalhadores dentro da nossa casa nem sequer o sentiram. (Mais tarde, em 2010, o Chile sofreu um enorme terremoto de magnitude 8,8, e a casa mal se moveu, sem sofrer nenhum dano.)
Isso não eliminava a necessidade da análise de engenharia, mas era uma evidência tranquilizadora de que o conceito estrutural original, devidamente recuperado, continuava funcionando.
Substituir as instalações sem destruir a personalidade
O projeto incluiu a substituição completa da fiação, novas instalações hidráulicas, aquecimento central, banheiros novos e uma nova cozinha.
Instalar sistemas modernos em uma construção histórica exige planejamento, porque tubulações, cabos e sistemas de aquecimento precisam passar pela estrutura existente sem danificá-la desnecessariamente.
O sistema de aquecimento era especialmente importante. O clima de Valparaíso é relativamente ameno, mas casas históricas grandes, com pé-direito alto, ar marítimo e isolamento anterior deficiente, podem ser desconfortavelmente frias no inverno.
Novos conduítes elétricos e tubos de aquecimento foram instalados enquanto paredes e pisos estavam abertos. Isso foi muito mais eficiente do que concluir os acabamentos e depois descobrir que seria preciso abrir mais um rasgo neles — uma técnica tradicional de reforma praticada por quem gosta de pagar duas vezes!
Preservar e reproduzir detalhes originais
Algumas das partes mais gratificantes do projeto envolveram detalhes de pouca importância estrutural, mas enorme valor arquitetônico.
A casa tinha elementos decorativos no teto, incluindo rostos masculinos e femininos nos cantos de dois cômodos. Ao contrário das molduras convencionais de gesso, os originais eram feitos de papel machê.
Os forros danificados por cupins precisaram ser retirados, por isso os rostos que sobreviveram foram recuperados com cuidado. Em seguida, foram feitos moldes de gesso a partir dos exemplares mais bem preservados, permitindo reproduzir as partes danificadas ou ausentes.
Originalmente no lugar, retirado para fazer um molde de gesso e recolocado após a substituição do forro
O ponto importante era que abrir a construção revelava evidências materiais de seu passado. Papel de parede, jornais, carpintaria e elementos decorativos nos ajudaram a entender como a casa havia evoluído.
Essas descobertas devem ser documentadas antes de serem retiradas ou novamente cobertas. Elas podem influenciar as decisões de restauração e se tornar parte da história do imóvel e de seu atrativo futuro.
Cozinhas, banheiros e acabamentos artesanais
Os armários da cozinha foram feitos com carvalho reaproveitado, enquanto os banheiros e a cozinha receberam ladrilhos em mosaico de estilo antigo.
Escolhemos os desenhos e as cores e visitamos a fábrica onde os ladrilhos estavam sendo produzidos. Eu havia imaginado que “feito à mão” significava que alguém ajustava uma máquina antes de uma esteira fazer o trabalho pesado. Na realidade, cada ladrilho era moldado individualmente, com as cores aplicadas à mão.
A mesma atenção foi dedicada ao aquecedor a lenha, aos pisos originais de madeira, às janelas, às cornijas e à marcenaria interna.
Um dos últimos trabalhos foi encontrar fechos antigos de janelas conhecidos localmente como sapos. As versões modernas não combinavam, então procuramos em mercados de antiguidades em Valparaíso, Santiago e Belloto.
Uma expedição ao enorme mercado municipal de Belloto não rendeu fecho algum, embora tenha proporcionado multidões, trânsito, barulho e o que parecia uma demonstração prática de todos os métodos conhecidos de furto por batedores de carteira. Na volta, paramos no mercado de antiguidades de Valparaíso e encontramos exatamente a quantidade de que precisávamos.
O planejamento de uma reforma pode ser preciso. A busca por materiais às vezes depende da sorte e da decisão de fazer uma última parada.
Gerenciar atrasos, execução e orçamento
A previsão original era terminar o projeto por volta do Natal e do Ano-Novo. Os trabalhos no pavimento inferior se mostraram muito mais extensos do que o previsto, mesmo depois de percebermos que a estrutura precisava ser inteiramente reconstruída, e o cronograma atrasou cerca de um mês. Isso, por si só, foi um milagre. De uma reforma superficial a uma reconstrução total, em um canteiro extremamente difícil, com apenas um mês de atraso!!
Também houve contratempos menores. Um dos pisos foi lixado e envernizado tão mal que o prestador de serviço teve de refazer o trabalho. Os vidros duplos demoraram mais do que o esperado. A falta de um radiador atrasou a conclusão do sistema de aquecimento, embora isso fosse menos urgente no verão.
Esses episódios não foram fracassos. Eram situações normais de uma grande reforma. Na verdade, concluímos o trabalho de forma incrivelmente rápida e eficiente. Os arquitetos que contratamos para gerenciar a obra ficaram realmente impressionados por termos conseguido terminar tão rápido e, no fim, por um preço excepcionalmente bom, considerando que praticamente reconstruímos toda a casa desde a base.
O custo ficou em torno de 18 UF/m². Construir exatamente a mesma casa do zero — o que geralmente é mais barato do que uma reconstrução completa —, em um terreno plano com acesso fácil — exatamente o oposto do nosso projeto — e no padrão extremamente alto que alcançamos deveria ter custado mais de 32 UF/m², e provavelmente entre 35 e 38 UF/m².
Conseguimos isso porque íamos à obra todos os dias. Tomávamos decisões na hora. E tivemos a sorte de encontrar um mestre de obras incrivelmente talentoso.
Um projeto realista exige:
- Escopo detalhado dos trabalhos antes do início da construção
- Investigação estrutural e laudos profissionais
- Reserva financeira para danos ocultos
- Orçamentos por escrito e etapas de pagamento definidas
- Supervisão regular da obra
- Verificações de qualidade antes da saída dos prestadores de serviço
- Prazos adequados para itens especializados e artesanais
- Coordenação entre construtores, carpinteiros, eletricistas e encanadores
- Investigação antecipada das restrições urbanísticas e de patrimônio
O objetivo do gerenciamento do projeto não é fingir que nada dará errado. É identificar problemas cedo, controlar seu impacto financeiro e evitar que um erro atrapalhe todas as especialidades que vêm depois.
Concluir a reconstrução
Depois de aproximadamente oito meses, a parte principal da reforma estava concluída.
A estrutura de madeira havia sido recuperada, os pisos nivelados e restaurados, o exterior reconstruído e pintado, e as instalações substituídas. O imóvel pronto tinha três quartos, vários banheiros, uma cozinha nova, aquecimento central, detalhes decorativos restaurados e isolamento melhorado.
Fizemos apenas alterações pontuais na planta interna original. Um cômodo grande foi dividido para criar um quarto adicional e uma sala de estar, enquanto vigas de carvalho reaproveitadas ficaram aparentes perto da cozinha do andar superior.
A casa pronta manteve suas proporções e seu caráter histórico, mas passou a funcionar como uma moradia moderna.
Os pequenos trabalhos restantes — espelhos, luminárias, acessórios de chuveiro, ferragens de janelas e as inevitáveis últimas peças de marcenaria — continuaram depois que os construtores tinham tecnicamente “terminado”. Por isso, o blog original descreveu a casa como pronta más o menos: pronta, mais ou menos.
Uma grande reforma raramente termina em um único momento dramático. Aos poucos, chega o ponto em que o proprietário deixa de ver um canteiro de obras e volta a enxergar um lar.
O que essa experiência significa para os clientes da Chile Investments
Para quem busca imóveis no Chile, construções antigas podem oferecer personalidade e valor excepcionais, mas apenas quando seu estado e os custos de reforma são bem compreendidos. O projeto me deu experiência direta na supervisão de uma reconstrução completa de um imóvel histórico no Chile. Exigiu coordenação com arquitetos, engenheiros, construtores, artesãos especializados, órgãos de patrimônio e fornecedores. Percorremos Valparaíso e Santiago atrás de materiais.
Mais do que isso, ele me ensinou como um imóvel atraente à primeira vista pode rapidamente se transformar em um projeto estrutural complexo — e quanto valor pode ser criado quando a construção certa é restaurada adequadamente.
Ao avaliar um imóvel antigo à venda no Chile, olho além da decoração e da apresentação. As perguntas importantes dizem respeito à estrutura, às fundações, à umidade, aos cupins, às instalações, às autorizações, aos materiais, ao acesso e ao custo realista dos trabalhos propostos.
A Chile Investments pode ajudar compradores internacionais a avaliar oportunidades de reforma, coordenar diligências jurídicas e técnicas independentes e gerenciar os profissionais locais envolvidos na compra de imóveis no Chile. Nosso trabalho não é prometer que lidar com um imóvel antigo será fácil. A experiência pessoal sugere algo um pouco diferente!
Nosso papel é ajudar os clientes a entender o que estão comprando e o que será necessário para transformar isso no imóvel que desejam.
Você pode ler o diário original da reforma no Corrugated City.
Para mais informações sobre comprar ou reformar imóveis no Chile, consulte nosso guia de compra de imóveis ou entre em contato com a Chile Investments.
Clique em uma imagem para ver a galeria completa da reforma (desculpe por eventuais imagens repetidas e/ou fora de ordem cronológica)
