До, во время и после реконструкции трёхэтажного дома в форме корабля площадью 360 м², который я восстановил на
холме Серро-Консепсьон в Вальпараисо
Хотя я уехал из Вальпараисо в 2010 году, я регулярно бываю здесь и поддерживаю широкую сеть контактов в городе. Если вы ищете недвижимость на продажу в Вальпараисо, Чили, сообщите мне — я с удовольствием помогу. И если вы уже нашли объект, но вам нужна помощь с отдельными вопросами, от осмотра человеком с большим опытом работы с недвижимостью Вальпараисо до юридических аспектов покупки в Чили или ремонта, я тоже могу помочь.
Историческую недвижимость легко романтизировать. Высокие потолки, оригинальные деревянные полы, сложные карнизы и виды на Тихий океан способны сделать старый дом неотразимым.
Но на фотографиях редко видны термиты, тихо поедающие несущий каркас, полы, сползшие на несколько сантиметров по склону, устаревшая проводка, сырые комнаты, кустарная сантехника и документы, необходимые, когда дом находится на территории объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО.
Я знаю это, потому что лично руководил почти полной реконструкцией большого исторического дома в Вальпараисо.
Речь шла о трёхэтажном здании, построенном примерно в 1870–1880 годах. Всего за восемь месяцев мы вскрыли конструкции, оценили и восстановили несущую систему, отреставрировали оригинальные материалы, заменили инженерные сети и превратили то, что временами напоминало зону боевых действий, обратно в дом.
Это было изнурительно, технически сложно и порой слегка абсурдно. По качеству полной и подлинной реконструкции этот дом с большим отрывом превосходит всё, что видел Вальпараисо. Для меня это также стало одним из самых ценных опытов работы с чилийской недвижимостью.
Покупка исторического дома в Вальпараисо
Для начала скажу, что найти недвижимость на продажу в Вальпараисо, Чили, на деле довольно непросто. Есть пара известных агентов, которые завышают цены, и несколько небольших, с которыми легче работать. Нам повезло найти одного из таких небольших агентов и начать с ним сотрудничество. Мы посмотрели несколько разных домов с разными агентами и обрадовались, когда нашли то, что выглядело как дом нашей мечты!
Дом занимал заметное место на холме Серро-Консепсьон, в самом сердце охраняемого исторического квартала Вальпараисо. Это был один из самых узнаваемых домов города, но его довели до руин. Большое здание в форме корабля, встроенное в крутой склон, стояло в узком переулке без автомобильного доступа, имело входы на разных уровнях и перепад около 30 метров от верхнего уровня до улицы внизу. Всё это создавало серьёзные сложности.
Но его привлекательность была очевидна. Из дома открывались виды на Тихий океан, сады на самой красивой улице Вальпо — Лаутаро-Росас, а в ясные дни — на Анды и могучую Аконкагуа.
Внутри были огромные комнаты, оригинальные деревянные полы, декоративные, тоже подлинные потолочные карнизы и тот архитектурный характер, который современное строительство воспроизводит редко.
С состоянием всё было значительно сложнее. И это ещё мягко сказано!
Сначала мы собирались осовременить недвижимость, сохранив её историческую индивидуальность. Но предварительное обследование обнаружило сильное повреждение термитами почти всего деревянного каркаса. Вот это сюрприз.
Во многих проектах реконструкции наступает момент, когда хозяин задаётся вопросом, зачем вообще купил этот объект. Для меня он настал, когда я смотрел на древесину, которая теоретически держала трёхэтажный дом, но местами превратилась для термитов в безлимитный буфет. Крепкий дуб стал бумагой.
Значительная часть дубовой конструкции, державшей дом, выглядела вот так…
Сначала обследование, потом решение о замене
Когда работы начались, мы сняли большие участки внутренней отделки, чтобы архитекторы, инженер и строители могли осмотреть скрытую под ней конструкцию.
Этот этап необходим при реконструкции исторической недвижимости в Чили, особенно в Вальпараисо, где распространены термиты. По свежевыкрашенным стенам и отполированным полам невозможно правильно оценить старое здание. Дорогие проблемы обычно скрываются за ними. В Вальпараисо часто происходит именно так: владельцы делают ремонт, просто улучшая интерьер. На самом деле очень большая доля зданий города имеет серьёзные повреждения несущих конструкций термитами и требует значительных восстановительных работ. Если вы действительно хотите спасти эти старые дома, нужно хорошо понимать, что для этого потребуется.
В нашем случае выяснилось, что заменять нужно всю несущую конструкцию. Прогнозируемые затраты внезапно выросли почти до пятикратного первоначального бюджета.
Вместо нового стального каркаса, который был бы быстрее и проще, мы решили сохранить исходную технологию деревянного каркаса. Раз он простоял больше 120 лет, рассудили мы, значит, стоит её повторить. Так начался медленный и трудоёмкий процесс подъёма каждой части дома домкратами и замены повреждённой древесины более крупными элементами, обработанными медьсодержащим составом и устойчивыми к термитам. Буквально каждую часть дома приподнимали на пару сантиметров гидравлическими домкратами, вынимали старую древесину и ставили новую на её место. Огромная работа.
Реконструкция требует воображения и умения находить решения проблем — причём быстро. Иногда она ещё требует не паниковать, когда у здания временно оказывается меньше наружных стен, чем было при покупке!
Буквально каждую секцию дома поднимали домкратами, удаляли старую конструкцию и устанавливали на её место новую.
Если вы ищете недвижимость в Вальпараисо, Чили, и хотите совета человека, который уже прошёл через всё это сам, просто свяжитесь со мной!
Как был устроен исторический дом
Вскрытие стен показало красоту первоначальной конструкции.
Дом имел массивный дубовый каркас с диагональными раскосами, обеспечивавшими поперечную устойчивость. Нижнее основание представляло собой кирпичную кладку, поднимавшуюся на несколько метров над землёй; крупные горизонтальные дубовые балки поддерживали вертикальную конструкцию. Всё это было демонтировано и заменено.
Между элементами деревянного каркаса находились большие саманные блоки весом более 10 кг каждый, а изнутри по деревянной дранке была нанесена саманная штукатурка. Снаружи дом защищало волнистое железо — типичная для исторического Вальпараисо конструкция, от которой произошло название моего старого блога Corrugated City.
Был соблазн убрать саман из-за его веса и заменить современной синтетической теплоизоляцией. При местных ремонтах так поступали часто, отчасти потому, что владельцы опасались поведения тяжёлых материалов при землетрясениях.
Наши инженеры посоветовали оставить хорошо сохранившийся оригинальный саман. Он обеспечивал отличную тепло- и звукоизоляцию, позволял избежать ненужных отходов и уже пережил многие поколения землетрясений.
Мы их вынули и поставили обратно. Каждый саманный блок весил около 10 кг
Урок здесь не в том, что старые материалы всегда лучше. Просто не было смысла выбрасывать то, что ещё пригодно.
Землетрясения, осадка и неровные полы
Как и многие здания на склонах Вальпараисо, дом со временем сместился. Из-за землетрясений и постепенной осадки перепад на части одного перекрытия достиг примерно 12 сантиметров. А 12 см — довольно серьёзное отклонение.
Один из предыдущих владельцев решил проблему, настелив второй пол поверх первоначального. Это скрыло уклон, но заодно закрыло ценные оригинальные доски из дугласовой пихты ещё одним слоем дорогой древесины раули.
Мы сняли второй настил, скорректировали опорную конструкцию и вернули оригинальные доски на правильный уровень. Раули сохранили для использования в других местах.
В межэтажные перекрытия мы добавили многослойную систему для повышения жёсткости, звукоизоляции и теплозащиты. Она включала обработанную древесину, утеплитель, конструкционные OSB-плиты, гидроизоляционный материал, стальную сетку и лёгкий цементный слой с гранулами полистирола. Сверху вновь уложили оригинальные деревянные половицы.
Это было серьёзное вмешательство, но оно решало сразу несколько задач: смещения, передачу шума, теплоизоляцию и сохранение первоначального пола.
Восстановление нижнего этажа
Первый этаж огромного дома площадью 360 м² изначально служил хозяйственной зоной, а позже был превращён в отдельную квартиру.
Часть нижнего уровня была построена вплотную к склону. За дешёвым гипсокартоном мы обнаружили огромные камни, составлявшие часть первоначальной конструкции, и кирпичную кладку над ними.
В помещении было сыро, а вентиляция — недостаточной. Если бы мы снова закрыли камень, это уменьшило бы полезное пространство и оставило исходную проблему нерешённой.
Вместо этого камни и кирпичную кладку очистили и оставили открытыми как архитектурный элемент. Добавили вентиляцию, чтобы воздух не становился затхлым, а система отопления помогла высушить оставшуюся строительную влагу.
Результат выглядел потрясающе. Огромные камни и 120-летняя кирпичная кладка вместо обычных стен!
Охранные ограничения и согласования
Поскольку дом находился в зоне Всемирного наследия ЮНЕСКО в Вальпараисо, изменения внешнего облика требовали особого внимания.
Наши архитекторы организовали визит высокопоставленного представителя Consejo de Monumentos Nacionales. Мы объяснили планируемые работы, состояние конструкции и намерение восстановить дом для постоянного проживания, а не ограничиться поверхностным превращением в объект для отдыха.
То, что мы сохраняли оригинальные материалы и восстанавливали характер здания, помогло наладить конструктивные отношения.
Владельцам объектов наследия в Чили не следует считать, что право собственности само по себе позволяет вносить видимые изменения. В зависимости от расположения и категории охраны может потребоваться согласование муниципалитета, органов охраны наследия или обоих.
Это нужно выяснить до окончательного утверждения проекта или бюджета реконструкции. Новое окно, терраса на крыше или изменение фасада могут выглядеть вполне разумно на архитектурном чертеже и при этом оставаться совершенно неприемлемыми для органа, отвечающего за сохранение квартала.
Безопасное восстановление фасада
Термиты повредили и вторичный деревянный каркас, к которому крепились наружные листы волнистого железа. Без ремонта отдельные части обшивки со временем могли оторваться.
Работы снаружи были особенно сложными из-за крутого участка и высоты здания. Местами строители работали примерно в 20 метрах над землёй.
Мы установили временные стальные опоры и платформы, чтобы заменить древесину, отремонтировать волнистую обшивку и заново её покрасить.
Дом получил насыщенный красный цвет с контрастными белыми окнами — сочетание, благодаря которому и без того заметное здание стало ещё меньше стремиться незаметно слиться со склоном.
Мы действительно нашли открытку 1907 года с изображением дома: изначально он был красным.
А на этом снимке видно, что дом был одним из самых первых на Серро-Консепсьон: значит, он относится к 1870-м годам или, возможно — и даже вероятно, — к ещё более раннему времени!
Затем Вальпараисо устроил полезную проверку конструкции в виде землетрясения. Пока соседние здания заметно двигались, строители внутри нашего дома даже ничего не почувствовали. (Позднее, в 2010 году, Чили пережила мощное землетрясение магнитудой 8,8: дом едва сдвинулся и не получил никаких повреждений.)
Это не отменяло необходимости инженерного анализа, но обнадёживало: исходная конструктивная идея после надлежащего восстановления продолжала работать.
Замена инженерных систем с сохранением характера дома
Проект включал полную замену проводки, новые водопроводные и канализационные системы, центральное отопление, новые ванные комнаты и кухню.
Современные инженерные системы в историческом здании требуют планирования: трубы, кабели и отопление должны проходить через существующую конструкцию, не причиняя ей лишнего ущерба.
Особенно важным было отопление. Климат Вальпараисо сравнительно мягкий, но в больших исторических домах с высокими потолками, морским воздухом и слабым прежним утеплением зимой бывает некомфортно холодно.
Новые электрические каналы и трубы отопления прокладывали, пока стены и полы были вскрыты. Это гораздо эффективнее, чем завершить отделку, а потом обнаружить, что через неё нужно прорезать ещё одну штробу, — традиционный метод ремонта для всех, кто любит платить дважды!
Сохранение и воссоздание оригинальных деталей
Некоторые из самых приятных частей проекта касались деталей с небольшим конструктивным значением, но огромной архитектурной ценностью.
В доме были декоративные потолочные элементы, в том числе мужские и женские лица по углам двух комнат. В отличие от обычной гипсовой лепнины, оригиналы были сделаны из папье-маше.
Повреждённые термитами потолки пришлось снять, поэтому уцелевшие лица осторожно извлекли. С наиболее сохранившихся образцов сделали гипсовые формы, позволившие воспроизвести повреждённые или отсутствующие части.
На первоначальном месте, после снятия для изготовления гипсовой формы и снова на месте после замены потолка
Важно, что вскрытие здания открыло материальные свидетельства его прошлого. Обои, газеты, столярные изделия и декоративные элементы помогли понять, как дом менялся со временем.
Такие находки следует документировать до того, как их уберут или снова закроют. Они могут влиять на решения при реставрации и стать частью истории объекта и его будущей привлекательности.
Кухни, ванные комнаты и отделка ручной работы
Кухонные шкафы изготовили из повторно использованной дубовой древесины, а в ванных комнатах и кухне уложили мозаичную плитку в старинном стиле.
Мы выбрали узоры и цвета и посетили фабрику, где делали плитку. Я предполагал, что «ручная работа» означает, что кто-то настраивает станок, а затем конвейер делает всё серьёзное. На деле каждую плитку формовали отдельно, заливая цветные составы вручную.
Такое же внимание уделили дровяной печи, оригинальным деревянным полам, окнам, карнизам и внутренним столярным изделиям.
Одной из последних задач был поиск старинных оконных запоров, которые здесь называют sapos — «лягушки». Современные аналоги выглядели неуместно, поэтому мы искали их на антикварных рынках Вальпараисо, Сантьяго и Бельото.
Поездка на огромный муниципальный рынок Бельото не принесла ни одного запора, зато обеспечила толпы, пробки, шум и ощущение практической демонстрации всех известных способов карманной кражи. На обратном пути мы заехали на антикварный рынок Вальпараисо и нашли ровно столько, сколько требовалось.
Планирование реконструкции может быть точным. А поиск материалов иногда зависит от удачи и решения сделать ещё одну, последнюю остановку.
Сроки, качество работ и бюджет
Изначально проект рассчитывали завершить к Рождеству и Новому году. Работы на нижнем уровне оказались значительно масштабнее ожидаемого, даже с учётом уже выявленной необходимости полностью перестроить несущую конструкцию, и сроки сдвинулись примерно на месяц. Это само по себе было чудом. От косметического обновления до полной реконструкции на экстремально сложной площадке — и всего с месячной задержкой!!
Были и небольшие заминки. Один пол отшлифовали и покрыли лаком настолько плохо, что подрядчику пришлось переделывать работу. Стеклопакеты заняли больше времени, чем ожидалось. Недостающий радиатор задержал завершение отопительной системы, хотя летом это было не так срочно.
Это были не провалы, а обычные особенности крупной реконструкции. На самом деле мы выполнили работу невероятно быстро и эффективно. Архитекторы, которых мы наняли руководить строительством, искренне удивлялись, что проект удалось завершить так быстро и в итоге по исключительно хорошей цене, учитывая, что мы фактически заново построили весь дом от основания.
Нам это обошлось примерно в 18 UF/м². Построить точно такой же дом с нуля — что обычно дешевле полной реконструкции, — на ровной земле с удобным подъездом, то есть в условиях, прямо противоположных нашим, и с таким же исключительно высоким качеством стоило бы больше 32 UF/м², а скорее 35–38 UF/м².
Нам это удалось, потому что мы приезжали на стройку каждый день. Решения принимали на месте. И нам повезло найти невероятно талантливого прораба.
Реалистичный проект требует:
- Подробного перечня работ до начала строительства
- Обследования конструкций и профессиональных заключений
- Резерва бюджета на скрытые повреждения
- Письменных смет и графика поэтапных платежей
- Регулярного надзора на площадке
- Проверки качества до ухода подрядчиков
- Запаса времени на специализированные изделия и ручную работу
- Координации строителей, плотников, электриков и сантехников
- Заблаговременного изучения градостроительных и охранных ограничений
Смысл управления проектом не в том, чтобы делать вид, будто ничто не пойдёт не так. Он в том, чтобы рано обнаруживать проблемы, контролировать их финансовые последствия и не позволять одной ошибке нарушить работу всех следующих специалистов.
Завершение реконструкции
Примерно через восемь месяцев основная реконструкция была завершена.
Деревянную конструкцию восстановили, полы выровняли и отреставрировали, фасад заново собрали и покрасили, инженерные системы заменили. В готовом доме были три спальни, несколько ванных комнат, новая кухня, центральное отопление, восстановленные декоративные детали и улучшенное утепление.
Первоначальную внутреннюю планировку изменили лишь ограниченно. Одну большую комнату разделили, создав дополнительную спальню и гостиную зону, а повторно использованные дубовые балки рядом с кухней наверху оставили открытыми.
Готовый дом сохранил свой масштаб и исторический характер, но стал функционировать как современное жильё.
Небольшие оставшиеся дела — зеркала, светильники, душевая фурнитура, оконные механизмы и неизбежные последние столярные работы — продолжались и после того, как строители формально «закончили». Поэтому в первоначальном блоге дом описывался как законченный más o menos: закончен более или менее.
Крупная реконструкция редко завершается одним эффектным моментом. Постепенно наступает стадия, когда хозяин перестаёт видеть стройплощадку и снова начинает видеть дом.
Что этот опыт даёт клиентам Chile Investments
Покупателям недвижимости в Чили старые здания могут предложить исключительный характер и ценность, но только при правильном понимании их состояния и стоимости реконструкции. Этот проект дал мне личный опыт руководства полным восстановлением исторического объекта в Чили. Потребовалась координация архитекторов, инженеров, строителей, мастеров узкого профиля, органов охраны наследия и поставщиков. В поисках материалов мы объездили весь Вальпараисо и Сантьяго.
Ещё важнее то, что я увидел, как быстро внешне привлекательная недвижимость может превратиться в сложный конструктивный проект и сколько ценности можно создать, правильно восстановив подходящее здание.
Оценивая старую недвижимость на продажу в Чили, я смотрю глубже отделки и презентации. Важные вопросы касаются несущих конструкций, фундаментов, влаги, термитов, инженерных систем, разрешений, материалов, доступа и реалистичной стоимости предполагаемых работ.
Chile Investments помогает международным покупателям оценивать возможности реконструкции, координировать независимую юридическую и техническую проверку и организовывать работу местных специалистов, участвующих в покупке чилийской недвижимости. Наша задача — не обещать, что со старым домом будет легко. Личный опыт подсказывает несколько иное!
Наша роль — помочь клиентам понять, что они покупают и что потребуется, чтобы превратить объект в желаемую недвижимость.
Первоначальный дневник реконструкции можно прочитать в Corrugated City.
Подробнее о покупке и реконструкции недвижимости в Чили читайте в нашем руководстве по покупке недвижимости или свяжитесь с Chile Investments.
Нажмите на изображение, чтобы посмотреть полную галерею реконструкции (прошу прощения за возможные повторы и фотографии не в хронологическом порядке)
